2014年房產估價《理論與方法》講義:第六章七節

更新時間：2013-12-31 13:04:57 來源：|0

瀏覽

房地產估價師報名、考試、查分時間免費短信提醒

地區

獲取驗證立即預約

請填寫圖片驗證碼后獲取短信驗證碼

看不清楚，換張圖片

免費獲取短信驗證碼

摘要 2014年房產估價《理論與方法》講義:第六章七節

點擊查看：2014年房地產估價師《理論與方法》第六章講義匯總

　　第七節房地產狀況調整

　　房地產狀況調整的含義：

　　這種情況)，還應對可比實例的成交價格進行房地產狀況調整，因為房地產自身狀況的好壞還關系到其價值高低。進行房地產狀況調整，是把可比實例在自身狀況下的價格，調整為在估價對象狀況下的價格。因此，經過房地產狀況調整之后，就把可比實例在自身狀況下的價格變成了在估價對象狀況下的價格。

　　在進行房地產狀況比較、調整之前，要弄清可比實例狀況和估價對象狀況是何時的狀況。可比實例狀況應是其成交價格所對應或反映的狀況，而不是它在估價時點或其他時間的狀況。因為在估價時點或其他時間，可比實例狀況可能發生了變化，從而其成交價格就不能反映了。例如，某個可比實例是3個月前成交的，成交之后，購買者對它進行了裝修改造，甚至改變了用途，或者周圍環境和景觀發生了較大變化。除期貨房地產(如期房)外，可比實例狀況一般是在成交日期的狀況。估價對象狀況應是需要評估的價值所對應或反映的房地產狀況，通常是在估價時點的狀況。但在本書第五章第四節"估價時點原則"中看到，也有估價時點為現在、估價對象為過去狀況或未來狀況的估價。在這種估價情況下，估價對象狀況就不是在估價時點的狀況了。

　　房地產狀況調整的內容：

　　房地產狀況調整可分解為實物狀況調整、權益狀況調整和區位狀況調整。在這三種調整中，還應進一步分解為若干因素的調整。由于構成房地產狀況的因素多而復雜，房地產狀況調整是市場法中的一個難點和關鍵。但如果可比實例狀況與估價對象狀況有許多相同之處，則需要進行房地產狀況調整的內容就較少，房地產狀況調整相應就簡單。因此，在實際估價中應盡量選取與估價對象狀況相同之處較多的房地產為可比實例。

　　(一)實物狀況調整的內容

　　實物狀況是對房地產價格有影響的房地產實物因素的狀況。進行實物狀況調整，是將可比實例在其實物狀況下的價格，調整為在估價對象實物狀況下的價格。

　　(二)權益狀況調整的內容

　　權益狀況是對房地產價格有影響的房地產權益因素的狀況。進行權益狀況調整，是將可比實例在其權益狀況下的價格，調整為在估價對象權益狀況下的價格。

　　(三)區位狀況調整的內容

　　區位狀況是對房地產價格有影響的房地產區位因素的狀況。進行區位狀況調整，是將可比實例在其區位狀況下的價格，調整為在估價對象區位狀況下的價格。

　　房地產狀況調整的思路和步驟：

　　房地產狀況調整的思路是：以估價對象狀況為基準，將可比實例狀況與估價對象狀況進行直接比較;或者設定一種“標準房地產”，以該標準房地產狀況為基準，將可比實例狀況與估價對象狀況進行間接比較。無論是直接比較還是間接比較，如果是可比實例狀況比估價對象狀況好的，則對可比實例成交價格進行減價調整;如果是可比實例狀況比估價對象狀況差的，則對可比實例成交價格進行加價調整。

　　房地產狀況調整的方法：

　　房地產狀況調整的方法有：①總價法和單價法;②差額法和百分率法;③相加法和相乘法;④直接比較法和間接比較法。

　　房地產狀況調整的總價法和單價法，與交易情況修正的總價法和單價法相同。

編輯推薦：

　　2014年房地產估價師考試報考指南

　　2013年房地產估價師成績查詢時間匯總