2014房產估價《經營與管理》考點:假設開發法的理論依據

更新時間：2013-12-27 14:51:47 來源：|0

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摘要 2014房產估價《經營與管理》考點:假設開發法的理論依據

　　假設開發法的理論依據與收益法相同，是預期原理。其基本思想用這樣一個例子可以較好地反映出來。該例子是模擬一個典型的房地產開發商，在公平競爭、土地由最高出價者獲得的土地市場上取得一塊房地產開發用地，是如何思考該地塊的價格或者確定其出價的。具體如下：

　　假如有一塊房地產開發用地要出讓或轉讓，同時有許多房地產開發商想得到它。我作為其中的一個房地產開發商，將愿意出價多少?首先，我要較全面深入地調查、分析該塊土地的內外部狀況和當地的房地產開市場狀況，包括該塊土地的位置、空間范圍、面積(包括規劃總用地面積、建設用地面積和代征地面積)、性質、地勢、土壤、地基、土地條件、交通、周圍環境和景觀、規劃條件(如用途、容積率、建筑高度、綠地率等)。

　　其次，我要根據上面調查、分析得到的該塊土地的內外部狀況和當地的房地產市場狀況，研究、判斷該塊土地在規劃允許的范圍內最適宜做何種用途、建筑規模多大、什么檔次。例如，是建住宅，還是建寫字樓或商場、酒店等;如果建住宅，是建普通住宅，還是建高檔公寓或別墅等。

　　接下來，我要預測在未來適當的時機預售或銷售開發完成后的房地產，價格將是多少;在取得該塊土地時作為買方需要繳納的契稅等“取得稅費”將是多少;為了開發建設和出售該房地產，支出將是多少，包括開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息(我投入的資金有些是自己的，有些是向銀行借的，有些還可能是通過其他融資渠道獲得的，但都要計算利息。這是基于機會成本的考慮);在出售開發完成后的房地產時作為賣方需要繳納的營業稅等“銷售稅費”將是多少。

　　此外，我還不能忘了要獲取開發利潤。但我期望利用這塊土地獲取的開發利潤不能過高，否則我的出價就會較低，從而在取得這塊土地的競爭中我將得不到它。而我期望利用這塊土地獲取的開發利潤也不能過低，例如，不能低于類似房地產開發活動的正常利潤，或者不能低于將此資金、時間和精力投到其他方面所能獲得的利潤，否則我還不如將此資金、時間和精力投到其他方面(這也是基于機會成本的考慮)。

　　在做出了上述預測后，我便知道了自己愿意為該塊土地支付的最高價格是多少。毫無疑問，它等于預測的該塊土地開發完成后的價格，減去預測的在未來開發經營過程中必須付出的各項成本、費用、稅金以及應當獲得的開發利潤后的余額。

　　由上可以看出，假設開發法在表現形式上是評估新開發的房地產(如新建商品房)價值的成本法的“倒算法”。兩者的主要區別是：成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發完成后的房地產價值;而在假設開發法中，開發完成后的房地產價值已事先通過預測得到，需要求取的是土地價值。

　　假設開發法更深層的理論依據類似于地租原理(可詳見本書第十一章第一節“地租理論及測算”)，只不過地租是每年的租金剩余，假設開發法測算的通常是一次性的價格剩余。

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