2014年房地產估價師《理論與方法》講義:第四章六節

更新時間：2013-12-12 10:54:30 來源：|0

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摘要 2014年房地產估價師《理論與方法》講義:第四章六節

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　　第六節社會因素

　　一、政治安定狀況

　　政治安定狀況是指有不同政治觀點的黨派、團體的沖突情況，現行政權的穩固程度等。一般地說，政治不安定則意味著社會可能動蕩，這會影響人們投資、置業的信心，從而會造成房地產價格低落。

　　二、社會治安狀況

　　社會治安狀況是指偷竊、搶劫、強奸、綁架、殺人等方面的刑事犯罪情況。房地產所處的地區如果經常發生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財產缺乏保障，因此會造成該地區房地產價格低落。

　　三、城市化

　　城市化也稱為城鎮化、都市化，是指人類生產和生活方式由鄉村型向城市型轉化的歷史過程，表現為鄉村人口向城市人口轉化以及城市不斷發展和完善的過程。城市化的具體內涵包括4個方面：①依附于農村土地的農業勞動力越來越多地向城鎮非農產業轉移;②分散的農村人口逐步向各種類型的城鎮地域空間集聚;③城鎮建設促進城鎮物質環境的改善和城鎮景觀地域的拓展或更新;④城市文明與城市生活方式的傳播和擴散。城市化是l8世紀產業革命以后社會經濟發展的世界性現象，世界各國先后開始從以農業為主的鄉村社會，轉向以工業和服務業為主的現代城市社會。城市化是一個必然過程。衡量城市化水平應當包括數量和質量兩大方面，但至今尚無公認的能全面反映城市化水平的復合指標和測度方法，因此一般采用一國或一地區行政區域內城鎮人口占總人口比重這個單一指標來測度城市化水平。這一指標又稱為城市化率。一般地說，城市化意味著人口不斷向城鎮地區集中，造成對城鎮房地產的需求不斷增加，從而會帶動城鎮房地產價格上漲。

　　四、房地產投機

　　房地產投機是指不是為了使用或出租而是為了再出售(或再購買)而暫時購買(或出售)房地產，利用房地產價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。房地產投機是建立在對未來房地產價格預期的基礎上的。

　　關于房地產投機對房地產價格的影響，普遍認為它會引起房地產價格上漲。顯然房地產投機有許多危害，但這種認識是不夠全面的。一般地說，房地產投機對房地產價格的影響可能出現3種情況：①引起房地產價格上漲;②引起房地產價格下跌;③起著穩定房地產價格的作用。至于房地產投機具體會導致怎樣的結果，要看當時的多種條件，包括投機者的素質和心理等。

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