第四節 制度政策因素

　　一、房地產制度政策

　　房地產制度政策對房地產價格的影響也許是最大的，特別是房地產的所有制、使用制、交易管理制度及價格政策。例如，在傳統城鎮國有土地使用制度下，嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地，可能使地價、地租根本不存在;在傳統城鎮住房制度下，對住房實行實物分配、低租金使用，必然使住房價格和租金極低。而改革城鎮國有土地使用制度和住房制度，允許土地使用權出讓、轉讓、出租，推行住宅商品化、社會化，實行住房分配貨幣化，就使得房地產價格顯現出來，并反映房地產市場供求狀況，同時也受房地產市場供求的影響。

　　目前，中國房地產所有制是房屋可以私人所有，其中住宅大部分為私人所有，并且可以買賣;但土地所有權屬于國家或農民集體，不能買賣，僅能通過征收方式由農民集體所有變為國家所有這種單向流動。因此，土地仍然沒有所有權價格，所謂的土地價格均是指某種土地使用權價格。如果土地所有權價格和土地使用權價格同時存在，則土地使用權價格一般會低于土地所有權價格。另外，土地使用權一般是有使用期限的，因此土地及房地產價格的高低又與土地使用期限的長短有關。一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產的價格就會越高;反之，就會越低。國有建設用地還是政府獨家壟斷供應的，供地政策(包括供應量、供應結構和供應

　　方式等)的變化會引起土地及房地產價格的變動。

　　二、金融制度政策

　　房地產由于價值較大，其開發、投資、消費都需要大量資金支持，從而與金融密切相關。因此，金融制度政策的變化對房地產價格有很大的影響，特別是貨幣政策和房地產信貸政策。貨幣政策有從緊、適度從緊、穩健、適度寬松、寬松五個檔次，其中"穩健"是中間值。例如，采用由緊到松的貨幣政策，會導致房地產價格上漲;相反，會導致房地產價格下降。

　　房地產信貸政策包括增加或縮小房地產信貸規模，放松或收緊房地產貸款，調整房地產信貸投向(例如是投向土地儲備貸款、房地產開發貸款，還是投向購房貸

　　款)，提高或降低購房最低首付款比例，上調或下調貸款利率，提高或降低房地產抵押貸款成數上限，延長或縮短購房最長貸款期限等。例如，增加土地儲備貸款，會增加未來的土地供應，遠期會增加商品房供給，從而會使未來的土地價格和商品房價格下降;反之，會使未來的土地價格和商品房價格上漲。嚴格控制房地產開發貸款，會減少未來的商品房供給，從而會使未來的商品房價格上漲;反之，會使未來的商品房價格下降。提高最低首付款比例，上調購房貸款利率、會降低購房支付能力、提高購房門檻，從而會減少商品房需求，進而會使商品房價格下降;反之，會使商品房價格上漲。

　　三、稅收制度政策

　　新開征、暫停征收、恢復征收或者取消某個與房地產有關的稅種(以下簡稱房地產稅收)，提高或降低房地產稅收的稅率或稅額標準等，會對房地產價格有影響。但不同種類的房地產稅收及其征收范圍、納稅人、計稅依據、征收方式方法、減免稅規定等的不同，導致房地產價格變動的方向、程度和速度是不盡相同的。分析房地產稅收對房地產價格的影響，首先應區分它們的征收環節。房地產稅收可分為房地產開發環節、交易環節和保有環節的稅收。

　　四、有關規劃和計劃

　　政府的規劃和計劃是重要的公共政策。對房地產價格有影響的政府的規劃和計劃很多，如國民經濟和社會發展規劃，城鄉規劃，土地利用總體規劃等土地相關規劃和計劃，住房建設規劃等住房相關規劃和計劃。這些規劃和計劃的編制、調整和修訂，對房地產價格會有較大的影響。

　　(一)國民經濟和社會發展規劃

　　國民經濟和社會發展規劃是國家加強和改善宏觀調控的重要手段，也是政府履行經濟調節、市場監管、社會管理和公共服務職責的重要依據。

　　(二)城鄉規劃

　　城鄉規劃是以促進城鄉經濟社會全面協調可持續發展為根本任務、促進土地科學使用為基礎、促進人居環境根本改善為目的，涵蓋城鄉居民點的空間布局規劃。它是各級政府統籌安排城鄉發展建設空間布局，保護生態和自然環境，合理利用自然資源，維護社會公正與公平的重要依據。城鄉規劃包括城鎮體系規劃、城市規劃、鎮規劃、鄉規劃和村莊規劃。城市規劃、鎮規劃分為總體規劃和詳細規劃。詳細規劃分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。這里主要介紹城市規劃對房地產價格的影響。

　　(三)土地相關規劃和計劃

　　對房地產價格有影響的土地相關規劃和計劃主要有土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、土地供應計劃。

　　(四)住房相關規劃和計劃

　　對房地產價格有影響的住房相關規劃和計劃主要有住房建設規劃和年度計劃、住房保障發展規劃和年度計劃。

　　五、有關特殊政策

　　中共中央、國務院相繼作出鼓勵東部地區率先發展、實施西部大開發、振興東北地區等老工業基地、促進中部地區崛起等重大決策，以及設立沿海開放城市、建立經濟特區、設立開發區(包括經濟技術開發區、保稅區、邊境經濟合作區、出口加工區、高新技術產業開發區、旅游度假區。分為經國務院批準設立的國家級開發區，經省、自治區、直轄市人民政府批準設立的省級開發區)，相應實行特殊的政策、特殊的體制機制、特殊的對外開放措施、國家給予必要的支持等，意味著會吸引投資、經濟較快發展、對房地產的需求相應會增加，從而會提高這些地區的房地產價格。例如，深圳變為經濟特區，海南島成為海南省并享受特區政策，中央決定開發開放上海浦東，都曾使這些地區的房地產價格有較大上漲。