第三節 房地產供求與價格

　　一、房地產需求

　　(一)房地產需求的含義

　　房地產需求是指消費者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠購買(或承租，下同)的數量。需求與需要既相關又不相同。需求的形成條件有兩個：①消費者愿意購買，即有購買欲望②消費者能夠購買，即有支付能力。僅有第一個條件，只能被看做需要或欲望;僅有第二個條件，不能使購買行為發生。在確定(或調查、估計、預測)某種房地產的需求時，通常只考慮對其有支付能力支持的需要。如果沒有支付能力的約束，人們對房地產的需要可以說是無止境的。

　　(二)決定房地產需求量的因素

　　某種房地產的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：①該種房地產的價格水平;②消費者的收入水平;③消費者的偏好;④相關物品的價格水平;⑤消費者對未來的預期。它們對房地產需求量的影響分別如下：

　　(三)房地產需求曲線

　　房地產需求曲線表示房地產的需求量與其價格之間的關系--某種房地產的需求量如何隨著該種房地產價格的變動而變動。在圖3-1(a)中，根據習慣，以縱坐標軸表示某種房地產的價格(P)，橫坐標軸表示該種房地產的需求量(Q)，因為在房地產價格較高時房地產的需求量減少，在房地產價格較低時房地產的需求量增加，所以得到的是一條向右下方傾斜的房地產需求曲線(D)。

　　二、房地產供給

　　(一)房地產供給的含義

　　房地產供給是指房地產開發企業和擁有者(即房地產出售人或出租人，下同) 在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠提供出售(或出租，下同)的數量。供給的形成條件有兩個：①房地產開發企業和擁有者愿意供給;②房地產開發企業和擁有者有能力供給。如果房地產開發企業和擁有者對某種房地產雖然有提供出售的愿望，但沒有提供出售的能力，則不能形成有效供給，也就不能算做供給。

　　(二)決定房地產供給量的因素

　　某種房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：①該種房地產的價格水平;②該種房地產的開發成本;③該種房地產的開發技術水平;④房地產開發企業和擁有者對未來的預期。它們對房地產供給量的影響分別如下：

　　需要指出的是，由于土地總量不可增加、建設用地使用權出讓市場政府獨家壟斷以及房地產開發期較長、房地產不可移動特性導致房地產不能在不同地區之間調劑余缺等，使得房地產供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產需求和價格的變動及時作出調整，房地產供給缺乏彈性。

　　(三)房地產供給曲線

　　房地產供給曲線表示房地產的供給量與其價格之間的關系--某種房地產的供給量如何隨著該種房地產價格的變動而變動。在圖3-2(a)中，根據習慣，以縱坐標軸表示某種房地產的價格(P)，橫坐標軸表示該種房地產的供給量(Q)，因為在房地產價格較低時房地產的供給量減少，在房地產價格較高時房地產的供給量增加，所以得到的是一條向右上方傾斜的房地產供給曲線(S)。

　　三、房地產均衡價格

　　在其他條件不變的情況下，需求曲線上的每一個點都是消費者愿意并且能夠接受的房地產價格與數量的組合，供給曲線上的每一個點都是房地產開發企業或擁有者愿意并且能夠提供的房地產數量與價格的組合。因為市場交易是自愿交易，或者交易雙方一致同意的交易，所以房地產市場交易價格和數量，必然是供求雙方都愿意并且能夠接受的價格和數量。

　　圖3―3是把圖3―1(a)中的需求曲線和圖3-2(a)中的供給曲線結合在一起所形成的。E點是需求曲線與供給曲線的交點，它同時處于需求曲線和供給曲線上。因此，E點是供求均衡點，該點所對應的價格和數量是消費者和房地產開發企業或擁有者都愿意接受的價格和數量的組合。其中，該點所對應的價格Pe稱為均衡價格，所對應的數量Qe稱為均衡數量。