2014年房地產估價師《理論與方法》第三章考點
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考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對房地產價格的含義、形成條件、特征，房地產價格與房地產供求的關系，房地產價格、價值的種類以及每種價格、價值的含義等的了解、熟悉和掌握程度。
考試內容
第一節 房地產價格的含義和形成條件
一、房地產價格的含義
二、房地產價格的形成條件*
(一)有用性
(二)稀缺性
(三)有效需求
第二節 房地產價格的特征
第三節 房地產供求與價格
一、房地產需求
(一)房地產需求的含義
(二)決定房地產需求量的因素
(三)房地產需求曲線
二、房地產供給
(一)房地產供給的含義
(二)決定房地產供給量的因素
(三)房地產供給曲線
三、房地產均衡價格*均衡價格的形成，供求條件變化時，均衡狀況的變化
四、房地產供求與價格關系的特殊性
第四節 房地產價格和價值的種類
一、價值、使用價值和交換價值
二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值
(一)成交價格(最高買價、最低賣價)
(二)市場價格
(三)理論價格
(四)評估價值
各種評估方法，評估結果的差異，及其對市場狀況的反應。
三、市場價值和非市場價值*
(一)市場價值(形成市場價格的條件)
(二)非市場價值(快速變現價值、謹慎價值、在用價值、殘余價值、投資價值)彼此的聯系區別，大小的對比
四、買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值*
(一)買賣價格
(二)租賃價格 房租的構成
(三)抵押價值 抵押價值、再抵押價值的計算公式
(四)保險價值
(五)計稅價值
(六)征收價值
五、房地產所有權價格、土地使用權價格和其他房地產權利價格
(一)房地產所有權價格
(二)土地使用權價格
(三)其他房地產權利價格 理解租賃權價值
六、原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值*
大小變化的情況
七、市場調節價、政府指導價和政府定價
舉例：政府指導價――經濟適用房、限價房的價格
政府定價――廉租屋的房租、出售公有住房的標準價、成本價
八、基準地價、標定地價和房屋重置價格
九、土地價格、建筑物價格和房地價格
(一)土地價格
(二)建筑物價格
(三)房地價格=土地價格+建筑物價格
十、總價格、單位價格和樓面地價
(一)總價格
(二)單位價格
(三)樓面地價*=土地總價/總建筑面積=土地單價/容積率，比單位面積更能說明土地價格水平
十一、名義價格和實際價格*(會計算，計算各名義價格下的實際價格)
十二、現貨價格、期貨價格及現房價格、期房價格*
公式：
期房價格=現房價格-預計從期房到達現房期間現房出租的凈收益的折現額-風險補償
期房價格一般比現房價格低，有2個扣除項目
十三、起價、標價、成交價和均價(了解含義)
十四、評估價、保留價、起拍價、應價和成交價
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