風(fēng)險與投資組合

　　一、投資組合理論

　　投資組合理論的主要論點是：對相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應(yīng)。在高通脹的時候投資項目甲的收益增長可能會超過通脹的增長幅度，而投資項目乙的收益可能會有負(fù)增長。在這種情況下，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項目組合起來，便可以達(dá)到一個最終和最理想的長遠(yuǎn)投資策略。換句話說，目標(biāo)是尋找在一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險最低，或是在一個預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險水平下，使收益最大化的投資組合。

　　大型機構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，非常注重研究其地區(qū)分布、時間分布以及項目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險，又不失去獲取較高收益的機會。

　　風(fēng)險是由系統(tǒng)風(fēng)險(例如宏觀經(jīng)濟(jì)因素，國家金融狀況等)和個別風(fēng)險(個別投資項目因素、建筑物類型、地點等)所組成。通過投資組合理論的原則，雖可以將個別風(fēng)險因素減少，但系統(tǒng)性市場因素仍然存在。由于這個原因，市場性風(fēng)險率變成了某一種投資項目相對于整個市場變化反應(yīng)幅度的評估。

　　二、資本資產(chǎn)定價模型

　　由投資組合理論引伸出來的資本資產(chǎn)定價模型 (Capital Asset Pricing Model) 便能更好地分析這個風(fēng)險與收益的關(guān)系。資本資產(chǎn)定價模型與公式 的意義是一致的，在該模型分析下，一個投資項目在某一時間段上的預(yù)期收益率等于市場上無風(fēng)險投資項目的收益率再加上這項投資項目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險的相關(guān)系數(shù)(這里假設(shè)應(yīng)用了適當(dāng)?shù)耐顿Y組合)乘以該項目的市場收益率與無風(fēng)險投資項目收益率之差。很巧合，這個概念與房地產(chǎn)估價學(xué)中有關(guān)折現(xiàn)率的其中一個選擇標(biāo)準(zhǔn)，即機會成本標(biāo)準(zhǔn)，十分相似?；谶@個原因，我們可以進(jìn)一步把這一分析方法應(yīng)用到房地產(chǎn)市場上。

　　在房地產(chǎn)投資評估過程中，一個影響很大但又很難確定的因素是折現(xiàn)率。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用機會成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險調(diào)整值。機會成本是資本在某一段時間內(nèi)最高和最安全的投資機會的收益。這個收益應(yīng)等于上述無風(fēng)險的收益，如國債收益率或銀行存款利率等。投資者所期望的收益應(yīng)至少等于機會成本再加上該項目的風(fēng)險報酬(Risk Pemium)。

　　假設(shè)整個投資市場的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)是0.4，則房地產(chǎn)投資評估的模型所用的折現(xiàn)率按上述公式的分析應(yīng)為： r=10%+0.4×(20%-10%)=14%

　　【例題】 某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資。其目標(biāo)收益率為12%，當(dāng)前整個市場的平均收益率為15%，國債的收益率為3.5%。此時，該地區(qū)寫字樓市場相對整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)是( )?

　　A.0.57

　　B.0.74

　　C.0.80

　　D.1.04

　　【答案】B 解析：由公式知：12%=3.5 %+βj(15 %?3.5%)，故βj=0.74

　　新西蘭的布朗教授(g.r.brown)把這種分析應(yīng)用到不同房地產(chǎn)子市場來測算風(fēng)險報酬。首先假設(shè)在1984年英國房地產(chǎn)市場相對于整體投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)為0.2，通過回歸模型，計算出各子市場的風(fēng)險系數(shù)為：零售商業(yè)用1.16、寫字樓0.87、工業(yè)物業(yè)0.69。由于資本資產(chǎn)定價模型是基于整個市場環(huán)境的變化而做出分析的，上述的這些系數(shù)也要分別乘以房地產(chǎn)市場本身的風(fēng)險系數(shù)而轉(zhuǎn)化為個別子市場相對于整體投資市場的風(fēng)險系數(shù)。結(jié)果如下：零售商業(yè)用房0.23、寫字樓0.17、工業(yè)物業(yè)0.14。

　　通過這個模型的計算，再假設(shè)新西蘭當(dāng)時的國家債券的收益率9%，則可測算出每一個子市場應(yīng)利用的折現(xiàn)率為：零售商業(yè)用房11.07%、寫字樓10.53%、工業(yè)物業(yè)10.26%。

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