第七章 收益法及其運用

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對收益法的含義、理論依據、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節 收益法的概述

　　一、收益法的含義

　　二、收益法的理論依據

　　三、收益法適用的估價對象

　　四、收益法估價需具備的條件

　　五、收益法穩定物價的操作步驟

　　第二節 報酬資本化法的公式

　　一、報酬資本化法最一般的公式

　　二、凈收益每年不變的公式

　　(一)收益期限為有限年的公式

　　(二)收益期限為無限年的公式

　　(三)凈收益每年不變的公式的應用

　　三、凈收益按一定數額遞增的公式

　　(一)收益期限為有限年的公式

　　(二)收益期限為無限年的公式

　　四、凈收益按一定數額遞減的公式

　　五、凈收益按一定比率遞增的公式

　　(一)收益期限為有限年的公式

　　(二)收益期限為無限年的公式

　　六、凈收益按一定比率遞減的公式

　　(一)收益期限為有限年的公式

　　(二)收益期限為無限年的公式

　　七、凈收益在前后兩段變化規律不同的公式

　　(一)收益期限為有限年的公式

　　(二)收益期限為無限年的公式

　　八、預知未來若干年后價格的公式

　　第三節 收益期限的確定

　　第四節 凈收益的測算

　　一、凈收益測算的基本原理

　　(一)基于租賃收入測算凈收益的基本原理

　　(二)基于營業收入測算凈收益的基本原理

　　二、不同收益類型房地產凈收益的測算

　　(一)出租的房地產凈收益測算

　　(二)自營的房地產凈收益測算

　　(三)自用或空置的房地產凈收益測算

　　(四)混合收益的房地產凈收益測算

　　三、凈收益測算應注意的問題

　　(一)有形收益和無形收益

　　(二)實際收益和客觀收益

　　(三)樂觀估計、保守估計和最可能估計

　　(四)重置提拔款的扣除方式

　　四、凈收益流模式的確定

　　第五節 報酬率的求取

　　一、報酬率的實質

　　二、報酬率的求取方法

　　(一)累加法

　　(二)市場提取法

　　(三)投資報酬率排序插入法

　　第六節 直接資本化法

　　一、直接資本化法概述

　　(一)直接資本化法的含義及基本公式

　　(二)幾種收益乘數法

　　二、資本化率和收益乘數的求取方法

　　三、資本化率與報酬率的區別和關系

　　四、直接資本化法與報酬資本化法的比較

　　(一)直接資本化法的優缺點

　　(二)報酬資本化法的優缺點

　　第七節 投資組合技術和剩余技術

　　一、投資組合技術

　　(一)土地與建筑物的組合

　　(二)抵押貸款與自有資金的組合

　　二、剩余技術

　　(一)土地剩余技術

　　(二)建筑物剩余技術

　　(三)自有資金剩余技術

　　(四)抵押貸款剩余技術

　　考試要求

　　1.熟悉收益的含義;

　　2.熟悉收益法的理論依據;

　　3.掌握收益法用的估價對象;

　　4.熟悉收益法估價需要具備的條件;

　　5.熟悉收益法估價的操作步驟;

　　6.熟悉報酬資本化法最一般的公式;

　　7.掌握凈收益每年不變的公式;

　　8.熟悉凈收益按一定數額遞增的公式;

　　9.了解凈收益按一定數額遞減的公式;

　　10.掌握凈收益按一定比率遞增的公式;

　　11.了解凈收益按一定比率遞減的公式;

　　12.熟悉凈收益在前后兩段變化規律不同的公式;

　　13.掌握預知未來若干年后價格的公式;

　　14.熟悉收益期限的確定;

　　15.掌握凈收益測算的基本原理;

　　16.掌握不同收益類型房地產凈收益的預算;

　　17.熟悉凈收益測算應注意的問題;

　　18.熟悉凈收益流模式的確定;

　　19.熟悉報酬率的求取;

　　20.熟悉直接資本化法概述;

　　21.熟悉資本化率和收益乘數的求取方法;

　　22.掌握資本化率與報酬率的區別和關系;

　　23.了解直接資本化法與報酬資本化法的比較;

　　24.熟悉投資組合技術和剩余技術。

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