征地和房屋拆遷補償估價(法規第三章)

　　1、法律依據。《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》以及當地制定的實施細則和其他有關規定。

　　2、征地和拆遷補償估價是政策性、群眾性很強的一項估價工作。法律對補償標準、補償范圍、補償方式等都作了詳細的規定，估價師在此類估價時，要牢牢掌握國家相關法律、法規和政策以及當地政府的有關規定，更要準確界定拆遷房屋及其所占土地的權益性質。

　　3、征地補償估價。①土地補償費(前三年平均產值的6-10倍);②征用耕地的安置補助費(4-6倍);③青苗補償費;④地上附著物補償費;⑤房屋拆遷補償費。

　　4、房屋拆遷補償估價。①補償對象。房屋所有人(被拆遷人);②補償方式。貨幣補償和產權調換;③補償標準。貨幣補償的，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價確定;④估價時點。拆遷人取得房屋拆遷許可證之日。

　　5、幾種拆遷類型的處理方法。①在集體土地上進行開發建設的集體土地及地上房屋的估價，應先行辦理征用土地，將集體土地國有化，然后再進行房屋拆遷與補償。

　　②依法以有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權，可視為提前收回處理，在估價中應包括土地使用權的補償估價，根據該土地使用權剩余年限所對應的正常市場價格進行。

　　③依法以劃撥方式取得的土地使用權，在估價中不應包括出讓金部分，只含該宗地基礎設施配套建設費和土地開發以及其他費用。

　　④對取得所有權的房屋及構筑物，估價時應從占有、使用、收益、處分四個方面綜合認定其合法性，不能僅僅依據估價時點的用途估價。

　　⑤拆除違章建筑和超過批準權限的臨時建筑，不予補償。拆除未超過批準權限的臨時建筑，應當給予適當補償。估價時應按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予估價。

　　⑥對于一宗房地產拆遷補償估價，凡屬于被拆遷人合法擁有的房屋內外裝修、裝飾、設備及其附屬物等，都不可遺落。

　　6、幾中特殊產別房屋的估價。①代管房。估價時應將現狀拍照或攝影存檔，并辦理證據保全。

　　②軍產、港澳臺產、涉外產、宗教、寺廟、文物古跡等應將估價對象拍照或攝影存檔，并依照有關法律法規的規定辦理。

　　7、拆遷補償估時應注意的幾個問題。

　　①拆遷估價委托人必須合法(取得房屋拆遷許可證);②拆遷對象必須合法(應為拆遷許可證范圍內的土地和房屋);③拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：新建、擴建、改建房屋;改變房屋和土地用途;租賃房屋。④拆遷補償估價不應包括拆遷人對被拆遷人或者房屋承租人應付的搬遷補助費、安置補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產停業綜合補助費。⑤估價目的：拆遷補償估價;⑥價值標準：公開市場價值標準。

　　房地產的分割、合并估價

　　1、房地產合并估價時應注意。

　　①房地產是否符合法定的轉讓條件。如不符合規定，可能會導致合并預期價值無法實現，或由于要支付額外費用使待合并房地產達到可轉讓條件而使得合并預期價值減損，在估價過程中必須考慮和說明。

　　②待合并房地產的土地使用權取得方式。強調以劃撥方式取得土地使用權的處置方式。

　　③待合并房地產的土地用途。合并前后用途不一致對合并房地產價值的影響。

　　④待合并房地產的土地使用剩余年限。 ⑤注意合并方式，增值的分配等。

　　2、房地產合并估價方法。

　　①房地產合并前后價格的計算要客觀、準確。一定要注意合并前后各項因素的變化導致房地產價格水平的差異。選用適當的方法，計算合并前后的價格。

　　②增值額的分配要準確、合理。A 以合并前地塊各自的單價為基礎進行分配：各自所占增值額的分配比例為a1/(a1+a2)×100%和a2/(a1+a2)×100%，a1、a2為合并前各自的單價。

　　B 以合并前地塊各自的面積比例為基礎進行分配：各自所占增值額的分配比例為S1/(S1+S2)×100%和S2/(S1+S2)×100%，S1、S2為合并前各自的面積。

　　C 以合并前地塊各自的總價為基礎進行分配：各自所占增值額的分配比例為A1/(A1+A2)×100%和A2/(A1+A2)×100%，A1、A2為合并前各自的總價。

　　三種方法計算結果加權平均，得出最終的增值分配率。第一種方法的計算結果應占有較大的權重，因為對增值額進行分配，應當遵循房地產估價中的貢獻原則，即應當根據地塊對增值額的貢獻程度來決定各自應得地分配額，單價是反映出地塊對增值額的貢獻程度的主要因素。

　　分割估價應對分割后的各部分分別估價。合并估價應對合并后的整體進行估價。

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