2013年房地產估價師考試《經營與管理》輔導：現金流量
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第一節 現金流量
房地產開發投資的目的，是通過資本、勞動力、土地資源和管理技術等生產要素的投入，向社會提供有用的房地產產品或服務，并獲得相應的投資回報。因此，用貨幣量化房地產開發投資項目的投入產出，是房地產投資分析工作的基礎，也是正確計算房地產投資項目經濟效果評價指標的前提。
一、現金流量的概念
房地產開發活動可以從物質形態與貨幣形態兩個方面進行考查。在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統，把一定時期各時點上實際發生的資金流出或流入叫做現金流量。其中，流出系統的資金叫現金流出，流入系統的資金叫現金流入。現金流出與現金流入之差稱凈現金流量。
對于房地產開發投資項目來說，現金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、經營費用、稅金等。
房地產投資分析的目的，就是要根據特定房地產投資項目所要達到的目標和所擁有的資源條件，考查項目在不同運行模式或技術方案下的現金流出與現金流入，選擇合適的運行模式或技術方案，以獲取最好的經濟效果。
二、現金流量圖
現金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內資金運動狀態的簡化圖式，即把經濟系統的現金流量繪入一個時間坐標圖中，表示出各現金流入、流出與相應時間的對應關系。
繪制現金流量圖的基本規則是：
⑴以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續，軸上的每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標軸上“0”點，通常表示當前時點，也可表示資金運動的時間始點或某一基準時刻。時點“1”表示第1個計息周期的期末，同時又是第2個計息周期的開始，以此類推。
⑵如果現金流出或流入不是發生在計息周期的期初或期末，而是發生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認的習慣方法是將其代數和看成是在計算周期末發生，稱為期末慣例法。在一般情況下，采用這個簡化假設，能夠滿足投資分析工作的需要。
⑶為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現金流量圖時，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發生的，這就是在有關計算中出現第0周期的由來。
⑷相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現金流量。現金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現金流量，向下者表示負現金流量。某一計息周期內的凈現金流量，是指該時段內現金流量的代數和。
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