第四節 房地產市場的運行規律

　　一、房地產空間市場與房地產資產市場

　　房地產屬于一種耐用品，兼有消費品和投資品的雙重特征。房地產市場存在空間市場和資產市場這兩個層面。

　　房地產空間市場。房地產為家庭和企業提供生活和生產的空間。空間市場上的需求者是需要使用房地產空間的家庭和企業，供給來源于資產市場，即目前所存在的房地產資產的數量。

　　房地產資產市場。房地產被當作一種資產被家庭和企業持有和交易，其目的是獲取投資收益。投資收益包含：擁有房地產期間內每單位時間所獲得的租金;轉售時所實現的增值收益。為獲得房地產所帶來的投資收益，必須擁有房地產。房地產資產市場中的需求者是希望通過擁有房地產而獲取收益的家庭和機構投資者，新增供給的來源是新建的建筑物。

　　房地產空間市場和資產市場之間的聯系和均衡狀態。空間市場和資產市場是緊密聯系在一起的。空間市場的供求關系決定了房地產租金的水平，該租金水平同時決定了房地產資產的收益率，從而影響資產市場中的需求;同時，空間市場上的供給又是由資產市場決定的。

　　房地產市場存在著一種均衡狀態，在這個狀態下，租金和價格都不發生變化，價格與重置成本相同，新增量和折舊量相等，房地產資產存量保持不變。這種均衡狀態是轉瞬即逝的，在大部分時間上市場都處于一種不均衡狀態中，但總是在向均衡狀態回復，圍繞均衡狀態進行上下波動。

　　二、房地產市場的周期循環

　　㈠房地產周期循環的定義

　　指房地產業活動或其投入與產出有相當的波動現象，且此現象重復發生。

　　㈡房地產周期循環的原因

　　影響房地產周期循環的主要原因包括：⑴影響供需的主要因素，其中以金融相關因素的變動最為關鍵;市場信息的不充分、從供需兩方面調整不均衡的時間存在時滯(Time―lag);⑵生產者與消費者的心理因素，如追漲不追跌、一窩蜂的投機或非理性預期;⑶政策影響，如容積率控制、農地征用控制;政治沖擊，如社會政治動蕩;⑷制度因素，如預售制度的期貨效應、中介與估價制度的健全程度等;生產時間落差、季節性調整、總體經濟形勢等。

　　㈢傳統房地產周期理論的主要內容

　　主要內容包括：在市場供求平衡的前提下，房地產市場會正常運作，且這種平衡性會持續一定的時期;在此時期內，投入房地產市場的資金的利潤預期保持不變，投資者具有自我調節投資量的能力。房地產市場的發展呈現一種自我修正的周期性，且不同周期之間的時間差異和投資回報差異微乎其微。

　　根據傳統房地產周期理論，房地產市場的發展呈現出一種自我修正的模式。在每一個運行周期中，均經過擴張、緩慢、蕭條、調節、復蘇和再次擴張的過程。具體包括的階段是：確認對新入住空間的需求，促使新建筑產生;受到新建筑的刺激而導致經濟擴張;經濟的持續擴張進一步刺激新建筑;新建筑超過空間需求;導致超額建筑;調節，因需求減少而導致新建筑活動劇烈減緩;復蘇，需求開始增加而消化已有超額建筑;回復到空間市場供需均衡狀況;經濟的持續擴張導致對新建筑需求的增加;確認對新入住空間的需求，促使新建筑產生。

　　㈣分析房地產周期運動的新觀念

　　從現代房地產周期研究的結論來看：經濟擴張與創造就業已不再是線性關系;就業機會增加與空間需求也不再同比增長;經濟活動的擴張不再立即絕對導致新建筑增加(如經濟復蘇不會立即導致新建筑產生)。在一穩定可預測的經濟環境中，了解長期、未來力量及其內涵相對來說并不十分重要，但在不確定、不連續且正處于轉變的經濟環境中，必須強調對未來可能變化的全盤了解，而不僅是利用過去作預測。

　　㈤房地產市場的自然周期

　　不論供給是短缺還是過剩，需求是超過還是少于現存的供給數量，市場機制的作用總能在市場周期運動中找到一個供需求平衡點。研究表明，從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率(又稱合理空置率或結構空置率)，就是房地產市場自然周期中的平衡點。從供需相互作用的特性出發，房地產市場自然周期可分為四個階段：

　　⑴第一個階段始于市場周期的谷底。這時供給保持基本靜止不變，沒有或很少有新的投機性開發建設項目出現。隨著存量房地產被市場吸納，空置率逐漸下降，房地產租值從穩定狀態過渡到增長狀態。隨著這個市場復蘇階段的繼續，對于市場復蘇和增長的預期又會使業主小幅度地增加租金，使市場最后達到供需平衡。

　　⑵在第二階段(增長超過了平衡點)，需求繼續以一定的速度增長，形成了對額外房屋空間的需求。由于空置率降到了合理空置率以下，表明市場上的供給吃緊，租金開始迅速上漲，直至達到一個令開發商覺得開始建設新項目有利可圖的水平。在這個階段，如果能獲得項目融資，會有一些開發商開始進行新項目的開發。

　　⑶第三階段始于供求轉折點，此時，供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平。由于在該過程中不存在過剩供給，新竣工的項目在市場上競爭租客;租金上漲趨勢減緩甚至停止。當市場參與者最終認識到市場開始轉向時，新開工的開發建設項目將會減少甚至停止。但竣工項目的大量增加所導致的供給高速增長，推動市場進入自然周期運動的第四階段。

　　⑷第四階段始于市場運行到平衡點水平以下，此時供給高增長，需求低增長或負增長。市場下滑過程的時間長短，取決于市場供給超出市場需求數量的大小。物業的市場流動性在這個階段很低甚至不存在，存量房地產交易很少或有價無市。該階段隨著新開發項目的停止和在建項目的陸續竣工而最后到達市場自然周期的谷底。

　　㈥房地產市場的投資周期

　　隨著自然周期的運動，投資于房地產市場上的資金流呈現出周期性變動，形成投資周期。

　　(1) 當房地產市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動的時候，很少有資本向存量房地產投資，更沒有資本投入新項目的開發建設。在這段時間 , 市場上只有可以承受高風險的投資者。由于租金和經營現金流已經降到最低水平，存量房地產的價格達到或接近了最低點。承受不住財務壓力的業主或開發商會忍痛割售，大量不能歸還抵押貸款的物業會被抵押權人收回拍賣。

　　(2) 隨著自然周期運動通過第一階段，投資者對投資回報的預期隨著租金的回升而提高，部分投資者開始回到市場，尋找以低于重置成本的價格購買存量房地產的機會。這類資本的流入使房地產市場通過平衡點，并逐漸使租金達到投資者有利可圖的水平。在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產和投入新項目開發，資本流量顯著增加。

　　(3) 當自然周期到達其峰值并進入第三階段的時候，由于空置率低于平衡點水平，投資者繼續購買存量房地產并繼續開發新項目。由于資本不斷流向存量房地產和新項目的開發，所以此時房地產市場的流動性很高。當投資者最終認識到市場轉向下滑時，就會降低對新項目投資的回報預期，同時也降低購買存量房地產時的出價。而存量房地產的業主并沒有像投資者那樣快地看到了未來市場會進一步下滑的風險，所以其叫價仍然很高，以致投資者難以接受，導致房地產市場流動性大大下降，自然周期進入第四階段。

　　㈦房地產市場自然周期和投資周期之間的關系

　　房地產市場的自然周期和投資周期是相互聯系和相互影響的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。

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