第一節 投資與房地產投資

　　一、投資(概念、分類、特性和作用)

　　㈠投資概念：指經濟主體(個人或機構)以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣或實物，經營某項事業的經濟行為。理解3個角度：①通俗角度：是用錢來獲取更多的錢;②金融角度：是為了獲得滿意的預期未來收益而購買金融產品或其他有價資產的行為;③經濟角度：是利用資源或通過購買資本貨物，來增加未來產出或收益的行為。

　　㈡投資分類

　　按投資期限或投資回收期長短，分為短期投資和長期投資

　　按投資人能否直接控制其投資資金，分為直接投資和間接投資

　　按投資對象存在形式的不同，分為金融投資和實物投資

　　按投資的經濟用途，分為生產性投資和非生產性投資

　　【判斷】在一定條件下，短期投資和長期投資之間是可以轉化的，如股票。(√)

　　㈢投資4特性：①投資是一種經濟行為;②投資具有時間性;③投資目的是獲取報酬;④投資具有風險性。

　　㈣投資4作用：①投資是一個國家經濟增長的基本推動力：增加投資可為經濟發展提供必要的要素和動力;投資是國民經濟持續快速健康發展的關鍵因素。②投資與企業發展密切相關;③投資可促進人民生活水平的提高;④投資有利于社會穩定和國際交往。

　　二、房地產投資(掌握)

　　㈠房地產投資及其目的

　　房地產投資的概念：指經濟主體以獲得未來的房地產資產增值或收益為目的，預先墊付一定數量的貨幣或實物，直接或間接的從事或參與房地產開發與經營活動的經濟行為。

　　房地產投資的目的：為了實現其財富最大化。通過房地產投資，投資者可以：①獲得業主的榮譽;②獲得收益和資本增值;③降低投資組合的總體風險，抵御通貨膨脹的影響。

　　㈡房地產投資的特點

　　區位選擇異常重要。房地產的不可移動性，決定了房地產投資收益和風險特征，不僅受到地區社會經濟發展水平和發展狀況的束縛，還受到其所處區位及周邊市場環境的影響。位置決定了房地產的投資價值。當房地產所處的區位對開發商、置業投資者和租戶都具有吸引力，投資具備基本的可行性。房地產所處的宏觀區位或區域對投資者也很重要。房地產投資價值的高低，不僅受其當前凈租金水平的影響，且與其所處地區的物業整體升值潛力密切相關。進行投資決策時，不僅關心某宗房地產及其所處位置的特性，而且十分重視分析與預測區域未來環境的可能變化。

　　適于進行長期投資：投資者的土地權益通常在40年以上，且該權益的期限還可依法延長，地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性，故房地產投資非常適合作為一種長期投資。房地產同時具有經濟壽命和自然壽命。自然壽命一般要比經濟壽命長得多。許多房地產投資者都把房地產投資作為一項長期投資，從開發建設開始，就重視其長期投資價值的創造、維護和保持，以使得房地產投資項目的全壽命周期利益最大化。

　　3.需要適時的更新改造投資：要適時調整房地產的使用功能以適應市場環境變化。按照租戶意愿及時調整或改進房地產的使用功能十分重要。

　　投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險：房地產的異質性，導致投資價值不易判斷，投資面臨價值風險，需專業人員判斷，還要結合自身的眼光、能力和經驗進行獨立判斷。

　　變現性差：房地產的流動性差，致使房地產的變現能力較差。偏好與價格的匹配

　　易受政策影響：指房地產投資容易受到政府宏觀調控和市場干預政策的影響。不可移動等特性的存在，使房地產很難避免這些政策調整所帶來的影響。

　　依賴專業管理：指房地產投資離不開專業化的投資管理活動。

　　存在效益外溢和轉移：房地產投資收益狀況受其周邊物業、城市基礎設施與市政公用設施和環境變化的影響。

　　㈢房地產投資的物業類型

　　1.物理形態劃分：土地、建成后的物業和在建工程。

　　2.按使用目的劃分：居住物業、商用物業、工業物業、酒店與休閑娛樂設施、特殊物業。

　　居住物業：公共住房(廉租房、經濟適用房、限價商品房、經濟租賃房)和商品住房(普通住宅、公寓、別墅等)。居住物業的市場最具潛力，投資風險相對較小。→開發投資

　　商用物業(經營性、收益性、投資性物業)：寫字樓、零售商業用房(店鋪、超市、購物中心)和出租公寓等。商用物業建成后長期持有或整體出售給機構投資者，越來越成為一種趨勢。商用物業市場的繁榮除與當地整體社會經濟狀況相關外，還與工商貿易、金融保險、顧問咨詢、旅游等行業的發展密切相關。位置對商用物業有特殊的重要性。

　　工業物業：工業廠房、倉儲用房、高新技術產業用房、研究與發展用房(工業寫字樓)等。一般來說，重工業廠房通常只適合特定用戶使用，不容易轉手交易。高新技術產業用房和研究與發展用房則有較強的適應性。輕工業廠房介于上述兩者之間。

　　酒店與休閑娛樂設施：酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。

　　特殊物業。指物業空間內的經營活動需要得到政府特殊許可的房地產，包括高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。多屬長期投資。

　　查看更多：房估師課程  房估師課程輔導報名  在職碩士課程

　　編輯推薦：

　　2013年房地產估價師vip套餐搶先報名，不過免費重學

　　2013年房地產估價師精品vip套餐震撼推出，終身免費重學

　　2013年房地產估價師考試報名時間匯總

　　房地產估價師考試備考經驗心得

　　2013年房地產估價師考試報考指南