2013年房地產估價師考試基本制度與政策精選點一

　　一、內容提要：

　　1、房地產交易管理概述

　　2、房地產轉讓管理

　　3、商品房銷售管理

　　二、考試目的和考試要求：

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產交易制度、政策的掌握程度。重點考察應考人員對房地產轉讓政策理解、熟悉程度和應用能力。本講的考試基本要求包括：掌握：房地產交易的內涵，房地產價格申報制度、房地產價格評估制度和房地產價格評估人員資格認證制度的基本內容，房地產轉讓的概念及有關規定，商品房預售的條件，商品房預售合同登記備案要求，商品房買賣合同示范文本的主要內容。

　　熟悉：商品房預售的概念，商品房現售的條件，商品房銷售代理的要求，商品房銷售中禁止的行為。

　　了解：房地產交易的管理機構及職能。

　　三、內容輔導：

　　本講涉及有關的法律、法規：

　　1、《中華人民共和國房地產管理法》;

　　2、建設部令第96號《城市房地產轉讓管理規定》;

　　3、建設部《城市房地產中介服務管理規定》;

　　4、建設部令第69號《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》;

　　5、建設部第131號令《城市商品房預售管理辦法》;6、建設部《商品房銷售管理辦法》(建設部令第88號)。

　　第一節　房地產交易管理概述

　　一、房地產交易的概念(掌握)

　　1988年建設部、國家物價局，國家工商行政管理局發布的《關于加強房地產交易市場管理的通知》中有明確規定：“城鎮房地產交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉讓、抵押，城市土地使用權的轉讓以及其他在房地產流通過程中的各種經營活動，均屬房地產交易活動管理的范圍，其交易活動應通過交易所進行。”《城市房地產管理法》規定，房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃三種形式。

　　房地產交易管理是指政府房地產管理部門及其他相關部門以法律的、行政的、經濟的手段，對房地產交易活動行使指導、監督等管理職能。它是房地產市場管理的重要內容。

　　例題：《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，房地產交易包括( )。

　　A.房地產轉讓

　　B.房地產開發

　　C.房地產抵押

　　D.房地產權屬登記

　　E.房屋租賃

　　答案：ACE

　　解析：房地產開發、房地產權屬登記不是房地產交易形式，因此ACE是正確的。

　　二、房地產交易中的基本制度(掌握)

　　《城市房地產管理法》規定了三項房地產交易基本制度，即房地產價格申報制度、房地產價格評估制度、房地產價格評估人員資格認證制度。

　　例題：《中華人民共和國城市房地產管理法》規定的房地產交易基本制度有( )。

　　A.經濟適用住房只售不租制度

　　B.房地產經紀人職業資格認證制度

　　C.房地產價格申報制度

　　D.房地產價格評估制度

　　E.房地產價格評估人員資格認證制度

　　答案：CDE

　　解析：經濟適用住房只售不租制度、房地產經紀人職業資格認證制度，不是《城市房地產管理法》規定的房地產交易基本制度。

　　1、房地產價格申報制度

　　《城市房地產管理法》規定，“國家實行房地產成交價格申報制度。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。”2001年8月建設部令第96號發布的《城市房地產轉讓管理規定》(以下簡稱《轉讓管理規定》)中也規定：“房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理　　部門提出申請，并申報成交價格”：“房地產轉讓應當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據”。

　　只要交易雙方按照不低于正常市場價格交納了稅費，無論其合同價格為多少，都不影響辦理房地產交易和權屬登記的有關手續。房地產行政主管部門發現交易雙方的成交價格明顯低于市場正常價格時，并不是要求交易雙方當事人更改成交價格，只是通知交易雙方應當按市場評估交納有關稅費。

　　2、房地產價格評估制度

　　《城市房地產管理法》規定“國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重量價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。”“基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。”

　　3、房地產價格評估人員資格認證制度

　　《城市房地產管理法》規定：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。”《城市房地產中介服務管理規定》進一步明確：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員。”房地產估價師必須是經國家統一考試、執業資格認證，取得《房地產估價師執業資格證書》，并經注冊登記取得《房地產估價師注冊證》的人員。未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。“

　　例題：房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以()為基礎，參照當地的市場價格進行評估。

　　A、基準地價

　　B.標定地價

　　C.各類房屋的重置價格

　　D.各類房屋的抵押價格

　　E.各類房屋的租賃價格

　　答案：ABC

　　解析：各類房屋的抵押價格一般出于抵押目的，是保守價格，房地產價格評估是不會以其為基礎的，同時各類房屋的租賃價格也是不符合題意的，應選ABC.

　　三、房地產交易的管理機構及其職責(了解)

　　房地產交易的管理機構主要是指由國家設立的從事房地產交易管理的職能部門及其授權的機構。包括國務院建設行政主管部門即建設部，省級建設行政主管部門即各省、自治區建設廳和直轄市房地產管理局，各市、縣房地產管理部門以及房地產管理部門授權的房地產交易管理所(房地產市場管理處、房地產交易中心等)。

　　房地產交易管理機構的職責是;

　　(1)對房地產交易、經營等活動進行指導和監督，查處違法行為，維護當事人的合法權益;

　　(2)辦理房地產交易登記、鑒證等手續;

　　(3)協助財政、稅務部門征收與房地產交易有關的稅費;

　　(4)為房地產交易提供洽談協議，交流信息，展示行情等各種服務;

　　(5)為建立房地產市場預警預報體系、為政府或其授權的部門公布各類房屋的房地產市場價格，為政府宏觀決策和正確引導市場發展服務。

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