2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)輔導(dǎo)(4)
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房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)
真正需要專業(yè)估價(jià)的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等。具體就房地產(chǎn)來說，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無二和價(jià)值量大的特性，房地產(chǎn)市場是不完全市場。
在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，“完全市場”必須同時(shí)具備以下8個(gè)條件：
?、偻|(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買;
?、谫I者和賣者的人數(shù)眾多;
?、圪I者和賣者都有進(jìn)出市場的自由;
?、苜I者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測未來的價(jià)格;
?、菥统山豢傤~而言，每個(gè)買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的;
?、拶I者和賣者無串通共謀行為;
?、呦M(fèi)者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化;
?、嗌唐房赊D(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。
一個(gè)市場如果不符合上述八條中的任何一條，就是不完全市場。純粹的完全市場在現(xiàn)實(shí)中幾乎不存在。證券交易所和小麥?zhǔn)袌鐾ǔ１豢醋鹘朴谕耆袌?。房地產(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性不符合第①條和第④條。另外，盡管房地產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但房地產(chǎn)實(shí)物無法移動(dòng)，不符合第⑧條。因此，房地產(chǎn)市場通常被視為典型的不完全市場。
由于房地產(chǎn)市場是不完全市場，并且市場信息不對稱，不會自動(dòng)地形成常人容易識別的適當(dāng)價(jià)格，有許多阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成的因素，在其判斷中要求有專門知識和經(jīng)驗(yàn)，所以需要房地產(chǎn)估價(jià)師提供市場信息，進(jìn)行“替代”市場的估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正?；龠M(jìn)房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場秩序。
值得指出的是，在需要專業(yè)估價(jià)的不同類型的資產(chǎn)中，由于各自的特性不同，把握影響其價(jià)值的質(zhì)量因素、功能因素、產(chǎn)權(quán)狀況、占有使用情況、市場狀況等所需的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)差異很大，它們的價(jià)值評估一般不是同一個(gè)估價(jià)人員甚至同一家估價(jià)機(jī)構(gòu)所能勝任的。
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講
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