2012年房地產估價師《案例與分析》精講(7)

更新時間：2012-08-22 14:28:29 來源：|0

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　　“5.1.7本條的規定主要是考慮到目前估價行業的現狀，目前許多估價人員往往偏好采用成本法估價，而又不能完整準確地理解和運用成本法。”

　　可以更明確一點說，這只是一條過渡性的規定。我們還可以再來看一下《規范》中“不同估價目的下的估價”的一條規定：

　　“6.2.3房地產轉讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發房地產的轉讓價格評估應采用假設開發法。”

　　從這條規定中我們可以看到，這里要求對“待開發房地產的轉讓價格評估應采用假設開發法”，是針對“待開發房地產”這類估價對象的，而并不是針對“房地產轉讓”這類估價目的的。綜上所述，估價對象與估價方法之間有一定的匹配關系，而估

　　6價目的與估價方法之間并無嚴格的對應關系。

　　三、對房地產估價基本事項的認識確定房地產估價技術路線要對估價基本事項有充分的認識，即要充分了解估價對象、估價目的、估價時點。

　　㈠確定房地產估價技術路線時要充分了解估價對象估價技術路線反映了估價對象房地產的價格形成過程，如果不了解估價對象本身的情況，確定估價技術路線就無從談起。

　　例如，某估價對象原為在農村宅基地上建設的“集資房”，在不影響城市總體規劃、能夠形成基礎設施配套等前提下，經市政府批準，補交土地使用權出讓金后，可以發給房地產證，自發證之日起5年以后可以上市。現由于債務糾紛，法院判決將估價對象抵債，估算其價值。估價時點距離可以上市之日還有6個月時間，此時的估價技術路線應該是：先確定估價對象可以上市之日的快速變現價值，再折現到估價時點。

　　這里對估價對象情況的了解就非常重要，如果不是這樣一個特殊的估價對象，就無法提出“先確定估價對象可以上市之日的快速變現價值，再折現到估價時點”這樣的技術路線。

　　㈡確定房地產估價技術路線時要充分了解估價目的估價目的決定了價格內涵，進而決定了估價技術路線。

　　例如，銀行需要對抵押人提供抵押的一宗房地產進行估價，而且該房地產的土地是劃撥取得，此時銀行要了解的是：當因為抵押人所擔保的債權不能按時清償時，銀行能夠通過拍賣、變賣抵押房地產獲得的最大價值是多少，因此在“抵押價值評估”的目的下對該房地產進行估價時，就要向估價委托人(銀行)說明：在處分該抵押房地產時將要向國家交付多少土地使用權出讓金。或者換句話說，該房地產在“抵押價值評估”目的下所估算的房地產價格的內涵中應該扣除應向國家交付的土地使用權出讓金。

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