2012年房地產估價師《案例與分析》精講(9)

更新時間：2012-08-22 14:25:30 來源：|0

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　　⑶ 該商品房預計1998年5月建成，要估測建成時的售價，估價對象的狀況和房地產市場情況應該如何選擇：

　　A. 估價對象狀況及房地產市場情況均為1995年7月的狀態

　　B. 估價對象狀況及房地產市場情況均為1998年5月的狀態

　　C. 估價對象狀況為1998年5月、房地產市場情況為1995年7月的狀態

　　D. 估價對象狀況為1995年7月、房地產市場情況為1998年5月的狀態

　　【例1-1】是1998年房地產估價師執業資格考試《房地產估價案例與分析》的試題，這個題主要就是考房地產估價技術路線的確定。

　　【例1-1】提的三個問題反映了三種不同的估價目的，需要了解的估價基本事項不同，相應的估價技術路線也各異。

　　第一問涉及的估價目的是確定甲方實際應支付給乙方的工程款，因此其估價技術路線是：1993年7至12月的預算定額、材差等資料為依據，按兩幢商品房到停工之日止實際發生的工程量計算評估價值，估價時點是1993年12月工程停工之日，而不是1995年7月甲方向法院起訴之日。

　　第二問是確定項目轉讓的價格，因此其估價技術路線應該是采用假設開發法確定項目在轉讓時點的價格，這個價格與第一問提到的“甲方實際應支付給乙方的工程款”是完全無關的。

　　第三問是確定估價對象1998年5月建成時的售價，因此要按照估價對象狀況及房地產市場情況均為1998年5月的狀態來確定其屆時的價格。

　　在這個例題中，估價目的、估價時點、估價對象的狀況、房地產市場情況等估價基本事項與估價對象的價格內涵和價格形成過程，以及與估價技術路線之間的關系體現得非常充分。

　　四、確定房地產估價技術路線要遵循房地產估價原則房地產估價技術路線所反映的是房地產價格的形成過程，而房地產估價原則體現的也正是房地產價格的形成原理，因此，在確定房地產估價技術路線時要遵循房地產估價原則也就是十分自然的事了。

　　㈠房地產估價技術路線與合法原則遵循合法原則，要求房地產估價應以估價對象的合法產權、合法使用、合法處分為前提估價。所謂合法，是指符合國家的法律、法規和當地政府的有關規定。房地產價格實質上是房地產權益的價格，而房地產權益是由法律法規或者合同所確定的，估價所要考慮的也只能是合法的權益的價格。又由于房地產價格是在其使用和處分的過程中形成的，因此在確定房地產的價格時，就必須堅持其使用和處分的合法性。

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