2012年房地產估價《理論方法》輔導-市場法及其運用

更新時間：2012-08-15 14:19:14 來源：|0

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　　市場法及其運用

　　一、市場法適用的估價對象(掌握)

　　市場法適用的估價對象是同種類型的數量較多且經常發(fā)生交易的房地產，例如：

　　①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是存量成套住宅，由于數量較多、可比性較好，最適用市場法估價，相對而言也是最容易、最簡單的一種房地產估價。

　　②寫字樓。

　　③商鋪。

　　④標準廠房。

　　⑤房地產開發(fā)用地。

　　下列房地產難以采用市場法估價：

　　①數量很少的房地產，例如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等;

　　②很少發(fā)生交易的房地產，例如學校、醫(yī)院、行政辦公樓等;

　　③可比性很差的房地產，例如在建工程等。

　　二、搜集交易實例的要求(掌握)

　　搜集內容完整、真實的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。

　　在搜集交易實例時應盡可能搜集較多的內容，一般包括：

　　①交易實例房地產的基本狀況，例如名稱、坐落、四至、面積、用途、權屬、土地形狀、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑結構、周圍環(huán)境和景觀等;

　　②交易雙方，例如賣方和買方的名稱，賣方和買方之間的關系;

　　③成交日期;

　　④成交價格，包括總價、單價及計價方式(例如是按建筑面積還是按套內建筑面積、使用面積、套計價等);

　　⑤付款方式，例如是一次性付款還是分期付款(包括付款期限、每期付款額或付款比率)、貸款方式付款(包括首付款比例、貸款期限);

　　⑥交易情況，例如交易目的(賣方為何而賣，買方為何而買)，交易方式(如協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等)，交易稅費負擔方式(如買賣雙方是依照規(guī)定或者按照當地習慣各自繳納自己應繳納的，還是全部由賣方負擔，或者全部由買方負擔等)，有無利害關系人之間的交易、急于出售或急于購買等特殊交易情況。

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