㈡ 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與替代原則

　　遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

　　替代原則的理論依據(jù)是同一市場上相同物品具有相同市場價值的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。替代原則是保證房地產(chǎn)估價能夠通過運(yùn)用市場資料進(jìn)行和完成的重要理論前提：只有承認(rèn)同一市場上相同物品具有相同市場價值，才有可能根據(jù)市場資料對估價對象進(jìn)行估價。替代原則也反映了房地產(chǎn)估價的基本原理和最一般的估價過程：房地產(chǎn)估價所要確定的估價結(jié)論是估價對象的價值。對于房地產(chǎn)交易目的而言，該價值應(yīng)當(dāng)是在公開市場上最可能形成或者成立的價格，房地產(chǎn)估價就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價格來確定估價對象的價值。

　　在確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時，無論采用什么估價思路和估價方法，都必然首先承認(rèn)替代原則：市場法是用類似房地產(chǎn)的成交價格來“替代”估價對象的價值，收益法是用估價對象未來的收益“替代”估價對象的價值，成本法是用估價對象各組成部分的價格來“替代”估價對象的價值，等等。

　　㈢ 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與最高最佳使用原則遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象用于最高最佳使用為前提估價。

　　房地產(chǎn)估價中所確定的價值，實質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價值，而房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價值是在房地產(chǎn)的使用過程中實現(xiàn)的。最高最佳使用原則要求在估價時應(yīng)確定估價對象處于最高最佳使用狀態(tài)時的價值，因此最高最佳使用原則本身就給我們提供了這樣一個確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的基本思路：在估價時要首先確定房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)，進(jìn)而才能確定房地產(chǎn)在這種狀態(tài)下的價值。

　　㈣ 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與估價時點原則估價時點原則強(qiáng)調(diào)的是估價結(jié)論具有很強(qiáng)的時間相關(guān)性和時效性。

　　估價結(jié)論首先具有很強(qiáng)的時間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流對其價值影響是不同的。

　　所以，在房地產(chǎn)估價時統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項的發(fā)生時點與估價時點不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價時點的現(xiàn)值。在確定估價技術(shù)路線涉及到估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程時，也就要注意到這一點，不能直接將不同時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流直接相加，而要進(jìn)行資金時間價值換算以后再相加。

　　估價結(jié)論同時具有很強(qiáng)的時效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場價格的波動性，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。所以強(qiáng)調(diào)：估價結(jié)果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結(jié)果作為估價對象在其他時點的價格。因此在確定估價技術(shù)路線時，就要注意要根據(jù)不同的估價時點確定估價所依據(jù)的房地產(chǎn)市場情況，進(jìn)而確定在此種房地產(chǎn)市場情況下的房地產(chǎn)總體價格水平。估價時點原則的另外一層含義是：估價對象在不同的估價時點的狀態(tài)是不同的，相應(yīng)就會有不同的價格。例如一宗房地產(chǎn)在其未完工時的狀態(tài)與竣工后的狀態(tài)不同，相應(yīng)地就有不同的價格。在確定估價技術(shù)路線時，就要注意準(zhǔn)確把握估價對象在所規(guī)定的估價時點時的狀態(tài)，進(jìn)而決定估價對象在該狀態(tài)下的價格內(nèi)涵。

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