2012年房地產估價師《案例與分析》精講(12)

更新時間：2012-07-24 15:16:49 來源：|0

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　　三、房地產估價技術路線的確定過程

　　如前所述，確定房地產估價技術路線就是要確定估價對象房地產的價格內涵和價格形成過程，因此在確定房地產估價技術路線時，首先要明確估價對象的價格內涵，其次要確定其價格形成的過程，然后再確定估價的測算過程和需要采用的估價方法。

　　例如，在進行保險事故發生后的損失價值或損失程度評估時，應把握保險標的房地產在保險事故發生前后的狀態。這時的估價技術路線就是：先對保險事故發生前的估價對象進行估價，再對保險事故發生后的估價對象估價，兩個估價結果的差額就是保險事故發生后的損失價值。

　　再以第三章【案例3-2】的情況為例，該案例是要確定一大批直管公房的出售基準價格，采取的估價技術路線是：先明確價格內涵，是考慮成新折扣的房屋重置價加上基準地價，并且是選取一類具有相同地段、相同建筑結構、相同建設年代的房屋，確定該類房屋的平均價格作為這一類房屋的基準售價，然后在選用成本法和基準地價修正法分別估算建筑物價格和地價，最終確定房屋的基準售價。

　　一些簡單明確的房地產估價往往比較容易確定估價技術路線，確定估價技術路線的過程通常可以簡化為選擇確定估價方法。而一些比較復雜的房地產估價則要先明確價格內涵、價格形成過程，再據此理清思路，定下估價技術路線。

　　第二章各種目的房地產估價

　　考試目的本部分的考試目的是測試應考人員對房地產估價目的在房地產估價時所起的作用，房地產估價的假設前提，房地產價值類型與房地產估價前提之間的關系，房地產價值類型和估價前提與房地產權利和房地產交換價值之間的關系，以及它們和房地產估價目的的關系等的掌握程度。

　　考試基本要求掌握：房地產估價的兩類主要假設前提，房地產轉讓價格評估，房屋租賃價格評估，房地產抵押價值評估，城市房屋拆遷補償估價。

　　熟悉：房地產估價目的與房地產估價假設前提之間的關系，房地產估價目的對房地產交換價值的規定作用，國有土地使用權出讓價格評估，房地產保險估價，房地產課稅估價，征地估價，房地產拍賣保留價評估。

　　了解：拆遷集體土地房屋估價，房地產分割、合并估價，房地產糾紛估價，企業各種經濟行為涉及的房地產估價，房地產貸款項目評估的特點及內容。

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