2012年房地產估價師《經營與管理》精講(14)

更新時間：2012-07-17 13:22:34 來源：|0

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　　一、房地產投資風險的基本概念

　　㈠風險的定義

　　從房地產投資的角度來說，風險可以定義為未來獲得預期收益可能性的大小。完成投資過程進入經營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。圖1-1所示的A、B、 C三項投資，C的風險最大、B次之、A最小。

　　例如，物業1為寫字樓項目，2002年末價值為1000萬元，預計2003年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%，則2003年該物業價值的標準方差為10%;物業2為保齡球場項目，2002年末價值為1000萬元，2003年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，則2003年該物業價值的標準方差為20%。因此可以推斷，物業2的投資風險大于物業1的投資風險。

　　圖 1-1 風險：未獲得預期收益的可能性

　　當實際收益超出預期收益時，我們就稱投資有增加收益的潛力;而實際收益低于預期收益時，我們就稱投資面臨著風險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務融資進行投資的時候。較預期收益增加的部分通常被稱為"風險報酬"。

　　㈡風險與不確定性

　　風險和不確定性有顯著區別。風險的定義前面已經說過，它涉及到變動和可能性，而變動常常又可以用標準方差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。一般說來，標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。但如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，對未來投資收益的估計就應該是定性的而非定量的。盡管有時人們會使用后悔值矩陣法或評分綜合評價法等。

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