一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念

　?、?風(fēng)險(xiǎn)的定義

　　從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未來(lái)獲得預(yù)期收益可能性的大小。完成投資過(guò)程進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后，人們就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計(jì)算獲取預(yù)期收益可能性的大小。圖1-1所示的A、B、 C三項(xiàng)投資，C的風(fēng)險(xiǎn)最大、B次之、A最小。

　　例如，物業(yè)1為寫(xiě)字樓項(xiàng)目，2002年末價(jià)值為1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2003年末價(jià)值為1100萬(wàn)元的可能性為50%、為900萬(wàn)元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)方差為10%;物業(yè)2為保齡球場(chǎng)項(xiàng)目，2002年末價(jià)值為1000萬(wàn)元，2003年末價(jià)值為1200萬(wàn)元的可能性是50%、為800萬(wàn)元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)方差為20%。因此可以推斷，物業(yè)2的投資風(fēng)險(xiǎn)大于物業(yè)1的投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　圖 1-1 風(fēng)險(xiǎn)：未獲得預(yù)期收益的可能性

　　當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，我們就稱(chēng)投資有增加收益的潛力;而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，我們就稱(chēng)投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過(guò)債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱(chēng)為"風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬"。

　?、?風(fēng)險(xiǎn)與不確定性

　　風(fēng)險(xiǎn)和不確定性有顯著區(qū)別。風(fēng)險(xiǎn)的定義前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，它涉及到變動(dòng)和可能性，而變動(dòng)常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)方差來(lái)表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。一般說(shuō)來(lái)，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。但如果說(shuō)某事件具有不確定性，則意味著對(duì)于可能的情況無(wú)法估計(jì)其可能性。在這種情況下，對(duì)未來(lái)投資收益的估計(jì)就應(yīng)該是定性的而非定量的。盡管有時(shí)人們會(huì)使用后悔值矩陣法或評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法等。

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