2012年房地產估價師《經營與管理》精講(29)

更新時間：2012-06-21 13:59:30 來源：|0

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　　㈠土地所有者或當前的使用者

　　不管是主動的還是被動的，土地所有者或當前的使用者的作用非常重要。為了出售或提高其土地的使用價值，他們可能主動提出出讓、轉讓或投資開發的愿望。在我國，政府壟斷了國有土地使用權出讓的一級市場，當前的土地使用者也對有關土地的交易有著至關重要的影響。同一開發地塊上的當前使用者越多，對開發的影響也就越大，因開發商要逐一與他們談判拆遷、安置、補償方案，遇上"釘子戶"，不僅會使開發周期拖長，還會大大增加房地產開發的前期費用。

　　㈡開發商

　　房地產商從項目公司到大型的跨國公司有許多種類型。其目的很明確，即通過實施開發過程獲取利潤。房地產商的主要區別在于其開發的物業是出售還是作為一項長期投資。許多小型房地產商大都是將開發的物業出售，以迅速積累資本，而隨著其資本的擴大，這些開發商也會逐漸成為物業的擁有者或投資者，即經歷所謂的"資產固化"過程，逐漸向中型、大型開發商過渡。當然，對于居住物業來說，不管是大公司還是小公司，開發完畢后一般都用來銷售，這是由居住物業的消費特性所決定的。

　　房地產商所承擔的開發項目類型也有很大差別。有些開發商對某些特定的開發類型(如商場或住宅)或在某一特定的地區搞開發有專長，而另外一些公司則可能寧愿將其開發風險分散于不同的開發類型和地點上，還有些開發商所開發的物業類型很專一但地域分布卻很廣甚至是國際性的。總之，開發商根據自己的特點、實力和經驗，所選擇的經營方針有很大差別。開發商的經營管理風格也有較大差異。有些開發商從規劃設計到租售階段，均聘請專業顧問機構提供服務;而有些開發商則從規劃設計到房屋租售乃至物業管理，均由自己負責。

　　㈢政府及政府機構

　　政府及政府機構在參與房地產運行的過程中，既有制定規則的權力，又有監督、管理的職能，在有些方面還會提供有關服務。開發商從購買土地使用權開始，就不斷和政府的土地管理、城市規劃、建設管理、市政管理、房地產管理等部門打交道，以獲取投資許可證、土地使用權證、規劃許可證、開工許可證、市政設施和配套設施使用許可、銷售許可證和房地產產權證書等，作為公眾利益的代表者，政府在參與房地產市場的同時，也對房地產市場其他參與者的行為發生著影響。

　　房地產開發投資對政府行為而引致的影響相當敏感。建筑業、房地產業常常被政府用來作為一個"經濟調節器"，與房地產有關的稅費收入又是中央和地方政府財政的一個重要來源，而對物業的一同占有、擁有形式又反映了一個國家和政治取向。

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