2012年房地產估價師《理論與方法》精講(18)

更新時間：2012-05-31 14:56:57 來源：|0

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　　三、市場背景分析

　　××房地產市場近幾年一直保持了良好的發展趨勢，盡管國家以及地方從2005年開始不斷加大對房地產市場的宏觀調控，但該市房地產市場總體上一直保持了較快的上漲趨勢。近三年來××市房地產交易相關數據匯總見下表：

　　2003～2005年××市商品房交易數據匯總表　　表3―7

　　從上面的數據我們可以看出，近三年××市商品房交易中，無論是交易面積還是交易件數都呈現出上升的趨勢。其中商品房交易面積年平均增長速度為7.93%，交易單價年平均增長速度為l0.19%。

　　在這種形勢下，由于各種原因形成的一些“半截子”工程也陸續重新啟動，且取得了不錯的銷售業績。例如位于××商業街的××大廈、××大廈已改造為精裝修小戶型高級公寓進入市場。原××國際酒店也有部分樓層改造為精裝修小戶型高級公寓，這些項目都取得了較好的經濟效益。在估價時點位于××街的原××大廈經改造也即將上市。估價對象所臨的商務區以及所處的金融商務，高檔精裝修小戶型公寓具有較強的市場需求能力，從2002年以來該區域以及周邊區域陸續上市了一批該類型項目，如×××、×××等高檔精裝修小戶型項目，銷售情況都有不俗的表現。

　　估價對象區域及臨近區域的高檔精裝修小戶型公寓的購買者多是以投資為主，隨著估價對象所處區域以及其他區域大量精裝修小戶型住宅投入市場，市場將日趨飽和，該類房屋的投資收益率有下降的趨勢。根據近兩年的土地出讓情況以及未來的土地供應計劃情況分析，該區域未來一年內不會有新建住宅項目入市，兩年內將可能有三個商住項目入市。因此，估價對象在面臨著挑戰同時，也面臨著一定的市場機會，這就需要爭取時間，盡快完成改造進入市場，在銷售中制定執行競爭力較強的價格策略，力求快進快出。

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