四、最高最佳使用分析

　　最高最佳使用是指法律上許可、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。對估價對象的最高最佳使用分析應在對估價對象于估價時點的實物、區(qū)位特點進行分析評價的基礎上，結合估價對象與周圍環(huán)境的協(xié)調性、可改造性等方面進行?！痢链髲B為集商業(yè)、辦公、居住為一體的大型綜合性房地產項目，目前已經形成的建筑物其用途在法律上是許可的，對其最高最佳使用分析只能在技術可能的前提下，考察其經濟上的合理性。

　　根據××大廈目前的實際情況，尚不具備投入使用的能力，要想能夠進入市場銷售，還必須完成后續(xù)建設工程以及必要的配套工程。分析其建設改造方案，可以有三種選擇：

　　第一種選擇：是維持現有建筑設計，完成后續(xù)工程后直接進入市場。從估價對象部分的現有建筑設計、施工方案看，裙樓設計為整體商業(yè)建筑，根據城市規(guī)劃以及對周圍現有商業(yè)配套設施情況的調查分析，該使用功能設計難以實現。從目前的市場需求來看，在該區(qū)域內對這種大面積高檔住宅的市場需求極其有限，項目銷售難度很大。因此，這個方案在經濟上不合理。

　　第二種選擇：是將現有建筑拆除后重新進行設計施工。按照類似區(qū)域內現有土地出讓情況看，保持與估價對象相近容積率的情況下，同類項目用地凈地出讓的綜合地價樓面價格為3 000元/m2左右，且新設計的建筑會更加符合市場要求，能夠取得更好的經濟效益。但是，拆除重新建設的方案有較大政策上的困難。另外，拆除重建的方案使項目的運營時間加長至少1年的時間，市場發(fā)生變化的風險加大，也導致收益的不可預測性增加。

　　第三種選擇：是對估價對象在現狀的基礎上，按照技術可能，對其外部裝修、內部布局按照當前市場要求進行適當改造。同時，估價對象為主體已經完成的在建工程，現有建筑規(guī)模是經過規(guī)劃允許的最大規(guī)模，是合法的，無論是從技術上還是從法律上都不能再增加規(guī)模，因此，目前的規(guī)模為法律和技術允許下的最佳規(guī)模。我們認為這種選擇在經濟上是可行的。在上述最高最佳使用分析的基礎上，對估價對象具體的規(guī)劃改造方案設定及理由為：

　　(1)地下l～2層，為設備用房以及人防工程。其中人防工程作為地下停車場使用，根據建筑設計相關規(guī)范，在東側設置出入口。停車場內設置停車場管理系統(tǒng)，地面水泥砂漿壓光，墻面、柱面刮大白，天棚為普通白灰粉刷，安裝照明燈。該設計與原設計相同。

　　(2)裙房l～3層，內部重新規(guī)劃分割。在豎向上分為300～3 000m2的不同部分空間，可規(guī)劃為特色商店、健身俱樂部、咖啡廳、茶館、特色餐飲、洗浴、KTV、經濟型酒店等。改造內容主要是對外立面更新，更換首層進出入口大門、落地玻璃窗，已裝修墻面花崗巖進行適當更換等。內部工程包括空間分割，樓梯設置，地面、墻面、天棚做吊頂裝修，上下水、供電、采暖、中央空調、煤氣等基礎設施管線布置、設備設施安裝以及管線接口預留。在首層大廳中間洞口處修建通往地下室與地上二、三層的樓梯。

　　(3)裙房外立面改造：首先需要對外立面更新改造，外立面的更新設計要符合建筑設計規(guī)范以及城市規(guī)劃對建筑外立面控制的一般要求，由于估價對象位于××商務區(qū)東端，其所處區(qū)域規(guī)劃為未來的金融商務區(qū)，因此，外立面的設計必須能夠與該規(guī)劃相應用，且能夠體現其項目形象。

　　(4)塔樓A座戶型改造：對列入估價范圍的塔樓A座部分，由于原設計為　高級公寓，建筑結構為鋼筋混凝土框架剪力墻，在功能上難以進行調整，應維持住宅用途使用。但是，根據目前的市場需求狀況，以及所處區(qū)域為商務區(qū)的情況，宜改造為以小戶型公寓為主，少量中等戶型的高級公寓。根據原有設計圖紙分析，在戶型設置上可以改造為以小于40m2的一室或50～60m2的一室一廳為主，少量二室一廳的住宅。根據對原設計圖紙的分析，在不破壞原有結構的條件下，每層最多可改造為l6套住宅，其中一室一廚一衛(wèi)住宅4套，一室一廳一廚一衛(wèi)住宅4套，二室一廚一衛(wèi)住宅4套，二室一廳一廚一衛(wèi)住宅4套。

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