2012年房地產估價師《案例與分析》精講(56)

更新時間：2012-03-27 13:27:44 來源：|0

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　　四、估價目的$lesson$

　　為委托人以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考。

　　五、估價時點

　　2002年12月1日

　　六、價值定義

　　本次估價采用公開市場價值標準，即估價結果為估價時點時的公開市場的客觀合理價格。

　　本次估價結果為估價對象49977.62┫房屋所有權及相應的8048.23┫劃撥國有土地使用權的價格。不包括土地出讓地價，不包括廚房設備、洗衣機、康樂中心等的可移動商業設備價值以及客房中由委托人配備的家具、可移動的電器、設備等。

　　七、估價原則

　　本次估價遵循以下原則：合法原則;最高最佳使用原則;估價時點原則;替代原則;公平原則;達到獨立、客觀、公正(詳述略)。

　　八、估價依據

　　主要有：

　?、?中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(GB/T50291-1999);

　?、?《中華人民共和國城市房地產管理法》;

　?、?《中華人民共和國擔保法》;

　?、?《城市房地產抵押管理辦法》;

　　⑸ 《××市房地產抵押管理辦法》;

　?、?全國人大常委會、國務院、建設部、國土資源部以及××市人民政府有關部門頒布的其他有關法律、法規和政策文件;

　?、?委托人提供的有關資料;

　?、?我公司所掌握的××市房地產市場的有關資料及估價人員實地勘查、調查所獲取的資料。

　　九、估價方法

　　估價人員在認真分析所掌握的資料并對項目用地及鄰近類似房地產進行實地勘查、調查后，根據估價對象的特點，遵照國家有關法律、法規、估價技術標準，經過反復研究，因估價對象為收益性房地產，則選用收益法作為一種估價方法，又由于飯店類房地產買賣案例極少，難于選擇市場法，故選用成本法為另一種估價方法對估價對象的整體價值進行估價。作為抵押房地產評估運用成本法也是謹慎角度的一種體現。

　　收益法是預測估價對象未來各期的凈收益，選擇適當的報酬率(報酬率)將其折現到估價時點后累加，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。將兩種估價方法的估算結果分析綜合后，得出最終估價值。

　　十、估價結果

　　估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照國家規定的技術標準和估價程序，在對估價對象進行了實地查勘、了解當地房地產市場行情以及認真分析現有資料的基礎上，采用收益法、成本法，經過周密測算，并結合估價經驗與對影響估價對象價格因素的分析，認為××飯店房地產(建筑面積49977.62┫，國有劃撥土地面積8048.32┫)在2002年12月1日的客觀市場價值為70894萬元(大寫：人民幣柒萬零捌佰玖拾肆萬元整)，約折合單位建筑面積價格14185元/┫(大寫：人民幣壹萬肆仟壹佰捌拾伍元整)

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