2012年房地產估價師《理論與方法》精講(40)

更新時間：2012-03-21 13:11:32 來源：|0

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　　房地產估價理論與方法第5講:比較法(二)$lesson$

　　一、內容要求

　　1、交易日期修正;

　　2、房地產狀況修正;

　　3、求取比準價格;

　　4、比較法總結和運用舉例。

　　二、考試要求

　　掌握交易日期修正、房地產狀況修正和求取比準價格。

　　三、內容輔導

　　第六節交易日期修正

　　一、交易日期修正的含義

　　可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的價格是估價時點時的價格，是在估價時點時的房地產市場狀況下形成的。如果成交日期與估價時點不同，房地產市場狀況可能發生了變化，價格就有可能不同。因此，應將可比實例在其成交日期時的價格調整為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。這種調整稱為交易日期修正。

　　交易日期修正實際上是房地產市場狀況修正。經過了交易日期修正后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格。

　　二、交易日期修正的方法

　　在可比實例的成交日期至估價時點期間，隨著時間的推移，房地產價格可能發生的變化有3種情況：(1)平穩;(2)上漲;(3)下跌。當房地產價格為平穩發展時，可不進行交易日期修正。而當房地產價格為上漲或下跌時，則必須進行交易日期修正，以使其符合估價時點時的房地產市場狀況。

　　采用百分率法進行交易日期修正的一般公式為：

　　可比實例在成交日期時的價格×交易日期修正系數=在估價時點時的價格

　　其中，交易日期修正系數應以成交日期時的價格為基準來確定。假設從成交日期到估價時點時，可比實例價格漲跌的百分率為±T%(從成交日期到估價時點時，當可比實例的價格上漲的，為+T%;下跌的，為-T%)，則：

　　可比實例在成交日期時的價格×(1±T%)=在估價時點時的價格

　　或者

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