2012年房地產估價師《經營與管理》精講(59)

更新時間：2012-03-16 11:00:57 來源：|0

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　?、?政策的公平性和效率$lesson$

　　公平和效率及其相互協調，是評價政策的重要方面。政府制定政策的原則是：既要通過資源和利益的公平分配來維持社會的穩定;又要通過資源的優化配置來推動社會的進步和發展。然而，公平和效率常常是矛盾的，有時為了確?；镜墓?，要犧牲一定的效率;有時為了保證效率又不得不放棄必要的公平。如何處理好其相互關系，是政府制定政策的重點和難點。

　　二、宏觀調控房地產市場的手段

　　對于一個完善的房地產市場而言，市場的自由運作非常重要。政府的土地政策，不能過分參與及干預房地產市場的自由運作。這樣才能保證本地及外來投資者對當地房地產市場的信心，進而保證房地產市場的穩定發展以及整個社會經濟的安定繁榮，但是宏觀調控也非常重要。宏觀調控房地產市場的手段包括土地供應、金融、住房稅收政策等。

　?、?土地供應政策

　　沒有土地供應，房地產開發和商品房供給就無從談起。在我國當前的土地制度條件下，政府是唯一的土地供給者，政府的土地供應政策對房地產市場的發展與運行有決定性影響。土地供應政策的核心，是土地供應計劃。土地供應計劃對房地產開發投資調節的功效非常直接和顯著，因為房地產開發總是伴隨著對土地的直接需求，政府土地供應計劃所確定的土地供給數量和結構，直接影響著房地產開發的規模和結構，對房地產開發商的盲目與沖動形成有效的抑制?？茖W的土地供應計劃，應與國民經濟發展規劃和城市規劃相協調，應有足夠的彈性，能夠對市場信號做出靈敏的反應。土地供應計劃也是公開透明的，能夠為市場提供近期和長期的土地供應信息，以幫助市場參與者形成合理的市場預期、減少盲目競爭和不理性行為。通過土地供應計劃對房地產市場進行宏觀調控，要求政府必須擁有足夠的土地儲備和供給能力，還要妥善處理好保護土地資源和滿足社會經濟發展對建筑空間的需求之間的關系。保護的目的是為了更好的、可持續的滿足需求，但如果對當前的需求都不能很好滿足，就很難說這種保護是有效率的。要在政府的集中壟斷供給和市場的多樣化需求之間實現平衡，必須準確把握社會經濟發展的空間需求特征，通過提高土地集約利用和優化配置水平，采用科學的地價政策和靈活的土地供給方式，實現保護土地資源和滿足需求的雙重目標。

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