?、?金融政策$lesson$

　　房地產業與金融業息息相關。金融業的支持是房地產業繁榮必不可少的條件，房地產信貸也為金融業提供了廣闊的發展天地。個人住房抵押貸款價值比率的調整，會明顯影響居民購房支付能力，進而影響居民當前購房需求的數量。房地產開發貸款利率、信貸規模和發放條件的調整，也會大大影響房地產開發商的生產成本和利潤水平，進而對其開發建設規模和商品房供給數量產生顯著影響。此外，外商投資政策、房地產資產證券化以及房地產資本市場創新渠道的建立，也會通過影響房地產資本市場上的資金供求關系，進而起到對房地產開發、投資和消費行為的調節作用。因此，發展房地產金融，通過信貸規模、利率水平、貸款方式、金融創新等金融措施調節房地產市場，實際上是政府調控房地產市場的一個重要手段。

　　㈢ 住房政策

　　居住是人類生存的基本要求，住房問題不僅是經濟問題，而且是社會問題。各國的經驗表明，單靠市場或是全部依賴政府均不能很好地解決住房問題，而市場和非市場的結合，才是解決這一問題的有效途徑。目前我國城市住宅的供給主要有三類，即廉租房、經濟適用房和市場價商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供應、分配和經營完全由政府控制，廉租房不能進入市場流通;經濟適用房是具有社會保障性質的政策性商品住房，政府對其建設在土地供應和稅費征收上給予很多優惠，但其銷售價格和銷售對象，要受政府的指導;市場價商品住宅則采取完全市場化的方式經營、是城市房地產市場的主要組成部分。如果政府對廉租房和經濟適用房的供給和分配政策控制不嚴格，就會使市場價商品住宅受到前兩類住宅的沖擊。政府的住房分配和消費政策，對商品住宅市場的調控作用也是顯而易見的。1998年政府停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化政策以來，商品住宅銷售中個人購買的比例，已經穩定在95%左右。

　　㈣ 城市規劃

　　城市規劃以合理利用土地、協調城市物質空間布局、指導城市健康有序地發展為己任，對土地開發、利用起指導作用。原有的城市規劃帶有傳統計劃經濟的色彩，市場經濟體系建立后，其科學性、適用性都面臨著嚴峻的挑戰。我國部分城市如深圳特區已開始進行城市規劃圖則體系的改革，將規劃分為發展策略、次區域發展綱要、法定圖則、發展大綱圖和詳細藍圖等五個層次，高層次的規劃應能指導土地的開發和供應，低層次的細部規劃應能為土地出讓過程中確定規劃要點提供依據。整個規劃力求體現超前性、科學性、動態性和適用性。

　　實際上，社會經濟發展計劃、城市規劃、土地供應計劃都對土地配置，因而也對房地產市場的運行起重要作用，政府供應土地的過程應是具體實施國民經濟計劃、城市規劃的過程。面對日益發育的市場環境，三個計劃除改善各自的技術、觀念和管理方式外，有必要相互協調，形成土地配置及調控房地產市場的計劃體系。

　?、?地價政策

　　房地產價格是政府調控房地產市場的主要對象，因為房地產價格不但直接影響房地產市場的運作，而且對整體社會經濟、投資環境產生直接的影響。雖然房地產價格主要取決于市場供求關系，但由于地價對房地產價格影響很大，城市土地又由政府壟斷出讓，所以政府可以用地價對房地產市場進行調控。地價、建造成本、專業費用、管理費用、財務費用、投資利潤、稅金等因素極大地影響著房地產市場上的供給價格。在一定時期內。建造成本及與之相關的專業費用和管理費用、財務費用和稅金大體固定在一定水平上，通過調控地價來間接調控房地產價格，經常是十分有效的。政府通過調整土地供應數量、調整與土地開發相關的稅費政策等經濟手段，靈活運用協議、掛牌、招標、拍賣四種出讓方式，以及必要時通過直接的行政干預，都可以對地價進行有效的調控。

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