2012年房地產估價師《案例與分析》精講(62)

更新時間：2012-03-14 13:50:08 來源：|0

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　　⑴ 市場背景分析$lesson$

　　本案例主要作了××飯店市場分析，從飯店客源、客房數量、供給需求、經營狀況、五星級飯店近三年的統計數據和分析預測。但還是缺乏當地區位附近同類(五星級)飯店的經營比較分析。

　　⑵ 收益法估價

　　收益法估價針對性較強。估價對象作為五星級飯店，由于經營方式和功能的多樣性，如整體經營、整體經營與出租經營，各功能部分的不同經營內容，其收益來源是多種類型的。估價對象具有客房及七、八類配套功能，本案例對估價對象本身及周邊類似用途檔次的飯店物業進行了詳細的調查，內容涵蓋客房部分(標準房、行政套房、豪華套房)、餐飲部分(中餐、西餐)、康樂部分(保齡、桑拿、網球、游泳、健身等)、商務辦公部分(會議廳等)、出租部分、停車場等較為集中的類別進行了調查分析，分別比較了其客房數量、租金標準、就餐上座率、娛樂消費水平、空置情況，客房收入又考慮了淡旺季的差別等，從而對評估中采用的數據更加客觀合理，給予了較好的技術支持。其中出租部分租約內外租金水平差異不大，合并計算，若有一定差異應當列出各部分租約情況，分別租約內外計算。本例主要是整體經營，也有少部分出租，所以采用分別、分功能計算種類收入，再按照整體運營計算成本費用以確定整個飯店凈收益的方法是適宜的。在運營成本費用的計算中，根據飯店特點，參考了飯店報表的欄目列支項目，除了正常經營成本費用外，估價中緊扣估價結果的價值內涵，對不屬于房地產本身價值的部分注意從收益和成本中扣除，如商用設備和動產家具的價值(折舊費)、專業物業管理的酬金等，同時將房地產的折舊攤銷保留在凈收益中，方法是正確的。估價對象既有自營又有出租，且由專業公司統一物業管理，特點突出。估價中，對飯店的經營收入、其他收入與客房收入的比例關系，各項變動成本與經營收入的比例，固定成本的計算基礎等進行了分析比較，作到凈收益的比例符合一般規律。收益預測現金流水平相當于可達到的現水平，未作過高預測。案例中確定報酬率、收益年限、收益法公式比較慎重。

　　⑶ 成本法估價

　　案例中成本法按照重新購建價格的成本構成逐項測算、加總，考慮土地年期修正和建筑物綜合折舊。確定綜合成新率時，建筑物根據分類折舊確定，綜合年限與實地觀察，比較可靠。有些估價報告確定過程比較粗略。

　　⑷ 扣除土地出讓金價值

　　估價對象的土地使用權類型為劃撥，則抵押價值中不應包括土地出讓金(交政府地價部分)的價值。因此在收益法和成本法的評估中都從市場價值中扣除了相當應補繳的地價款(出讓金)部分價值。

　　⑸ 估價結果確定

　　案例中詳細說明了估價結果和確定的理由。由于兩種方法結果收益法低，成本法高，相差在5%以內，處于合理范疇。飯店投入成本相對較大，而經營管理的難度較大，甚至虧損，估價結果具有合理性。另外考慮抵押評估的謹慎原則，將兩個結果平等對待，不簡單偏好某種方法，也是適宜的。

　　總之，本案例為評估一大型的、功能較為復雜、經營形式多樣化的整體五星級飯店的抵押房地產市場價值，該房地產估價報告屬于完整性、較優秀的報告。但對于大型飯店的估價，可研究的問題還很多，報告中一些數據來源及分析的深入性上，還有欠缺。

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