一、房地產(chǎn)保險概述$lesson$

　　為了消除各種風(fēng)險可能帶來的不利影響，房屋所有人、承租人或有關(guān)當(dāng)事人可以與保險公司達(dá)成一項協(xié)定，一方(被保險人)通過交付一定的費用(保險費)以獲得另一方(保險公司)對房屋的意外損失或因?qū)Ψ课菥哂欣娑赡墚a(chǎn)生的意外損失給予一定的經(jīng)濟補償?shù)谋ＷC。這種以房屋及其有關(guān)利益或責(zé)任為保險標(biāo)的的保險，稱為房地產(chǎn)保險。

　　根據(jù)承保的保險標(biāo)的和風(fēng)險種類不同，房地產(chǎn)保險可劃分為房屋財產(chǎn)保險、房屋利益保險、責(zé)任保險、信用保險、綜合保險、建筑工程保險等。因土地不會損壞或滅失，無損害則無保險，故土地不能成為房地產(chǎn)保險合同的保險標(biāo)的。投機風(fēng)險(如房地產(chǎn)市場價格變化)和必然或已知損失(如房屋自然損耗)不屬于房地產(chǎn)保險范圍。

　　二、房地產(chǎn)保險估價的特點

　　房地產(chǎn)保險估價應(yīng)依據(jù)《保險法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)規(guī)定進行。房地產(chǎn)保險估價，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。房地產(chǎn)保險估價時應(yīng)注意以下幾點：

　　㈠ 保險價值和保險金額的區(qū)別

　　保險價值又稱為保險價額，是指保險標(biāo)的在訂立保險合同時估定的實際價值或者在發(fā)生保險事故時所具有的價值。保險價值為確定保險金額的基礎(chǔ)。保險金額是保險雙方當(dāng)事人在保險合同上載明的，投保人對于特定的保險標(biāo)的實際投保的金額，又簡稱“保額”，也是在保險事故發(fā)生后承擔(dān)損失補償義務(wù)的最高限額。

　　㈡ 直接損失和間接損失

　　當(dāng)財產(chǎn)因自然風(fēng)險和社會風(fēng)險的作用導(dǎo)致財產(chǎn)本身直接損壞或消失，財產(chǎn)即受到直接損失。例如：房屋被大火燒毀，室內(nèi)墻壁被人破壞等就屬于直接損失。

　　間接損失指的是由于財產(chǎn)的直接損失而引起的未毀損財產(chǎn)價值的降低或收益的下降。例如，當(dāng)一座建筑物嚴(yán)重受損，雖然沒有完全毀掉，但可能須完全重建，為了重建，該建筑未損壞的部分必須完全毀掉，這種損失就是間接損失。它等于毀掉未受損部分所需的費用和未受損部分的價值。間接損失中很重要的一種類型就是凈收入下降的損失。所謂凈收入下降的損失指的是在被損壞的財產(chǎn)被修復(fù)完好之前，人們由于全部或部分地喪失了對財產(chǎn)的使用而導(dǎo)致的收益下降或費用上升。進行保險事故后的損失評估時，要首先明確估價范圍是否包含間接損失。

　　㈢ 房地產(chǎn)投保時的估價

　　房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，應(yīng)評估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值，不應(yīng)包含土地價值，估價方法宜采用成本法、市場比較法。房地產(chǎn)投保時的保險價值，根據(jù)采用的保險形式，可按該房地產(chǎn)投保時的實際價值確定，也可按保險事故發(fā)生時該房地產(chǎn)的實際價值確定。

　　㈣ 保險事故發(fā)生后的評估

　　保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估，應(yīng)把握保險標(biāo)的房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費用作為損失價值或損失程度。

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