2012年房地產估價師《案例與分析》精講(63)

更新時間：2012-03-14 13:47:06 來源：|0

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　　一、房地產保險概述$lesson$

　　為了消除各種風險可能帶來的不利影響，房屋所有人、承租人或有關當事人可以與保險公司達成一項協定，一方(被保險人)通過交付一定的費用(保險費)以獲得另一方(保險公司)對房屋的意外損失或因對房屋具有利益而可能產生的意外損失給予一定的經濟補償的保證。這種以房屋及其有關利益或責任為保險標的的保險，稱為房地產保險。

　　根據承保的保險標的和風險種類不同，房地產保險可劃分為房屋財產保險、房屋利益保險、責任保險、信用保險、綜合保險、建筑工程保險等。因土地不會損壞或滅失，無損害則無保險，故土地不能成為房地產保險合同的保險標的。投機風險(如房地產市場價格變化)和必然或已知損失(如房屋自然損耗)不屬于房地產保險范圍。

　　二、房地產保險估價的特點

　　房地產保險估價應依據《保險法》、《城市房地產管理法》和其他有關規定進行。房地產保險估價，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生后的損失價值或損失程度評估。房地產保險估價時應注意以下幾點：

　　㈠保險價值和保險金額的區別

　　保險價值又稱為保險價額，是指保險標的在訂立保險合同時估定的實際價值或者在發生保險事故時所具有的價值。保險價值為確定保險金額的基礎。保險金額是保險雙方當事人在保險合同上載明的，投保人對于特定的保險標的實際投保的金額，又簡稱“保額”，也是在保險事故發生后承擔損失補償義務的最高限額。

　　㈡直接損失和間接損失

　　當財產因自然風險和社會風險的作用導致財產本身直接損壞或消失，財產即受到直接損失。例如：房屋被大火燒毀，室內墻壁被人破壞等就屬于直接損失。

　　間接損失指的是由于財產的直接損失而引起的未毀損財產價值的降低或收益的下降。例如，當一座建筑物嚴重受損，雖然沒有完全毀掉，但可能須完全重建，為了重建，該建筑未損壞的部分必須完全毀掉，這種損失就是間接損失。它等于毀掉未受損部分所需的費用和未受損部分的價值。間接損失中很重要的一種類型就是凈收入下降的損失。所謂凈收入下降的損失指的是在被損壞的財產被修復完好之前，人們由于全部或部分地喪失了對財產的使用而導致的收益下降或費用上升。進行保險事故后的損失評估時，要首先明確估價范圍是否包含間接損失。

　　㈢房地產投保時的估價

　　房地產投保時的保險價值評估，應評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值，不應包含土地價值，估價方法宜采用成本法、市場比較法。房地產投保時的保險價值，根據采用的保險形式，可按該房地產投保時的實際價值確定，也可按保險事故發生時該房地產的實際價值確定。

　　㈣保險事故發生后的評估

　　保險事故發生后的損失價值或損失程度評估，應把握保險標的房地產在保險事故發生前后的狀態。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損失價值或損失程度。

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