2012年房地產估價師《案例與分析》精講(65)

更新時間：2012-03-14 13:42:42 來源：|0

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　　【案例2-5】分析$lesson$

　　㈠根據規范要求，房地產保險事故發生后的損失評估，“宜估算其修復所需的費用作為損失價值”。報告中按估價對象已不可修復進行計算，但在估價方法選用時缺少相應的說明。

　　㈡不可修復房地產損失價值評估，要特別注意扣減房地產受損后的殘余價值。此部分價值一般較低，很容易被忽略。

　　㈢委托人要求對火災損失進行評估，并未明確僅僅是直接損失還是包括間接損失。報告僅對直接損失進行評估，但缺少相應的說明。進行此類估價時，估價人員應要求委托人明確估價范圍，或根據保險合同確定估價范圍并在報告中予以說明。

　　㈣報告中計算成新率時，加權系數、完損等級評定系數、綜合判定系數的確定沒有依據，計算房價時各項調節系數的確定亦存在同樣問題。

　　第六節房地產課稅估價

　　房地產課稅估價，目的是為了保證國家稅收公平合理。為了避免納稅人偷稅漏稅和稅務機關課稅不公平，雙方都要求對房地產價值進行評估。為了做好房地產課稅評估工作，作為房地產估價人員必須全面準確了解中國現有的房地產稅種名稱、納稅人含義、課稅對象和征收范圍、課稅依據、稅率水平、減稅、免稅對象。特別要求注意適用稅額和應納稅額計算公式，應扣除項目和其他有關規定。如違反以上規定進行估價，其估價報告將不具備法律效力，其結論更不能作為課稅依據。因此，課稅估價的技術路線和方法必須嚴格按中國現有的稅法中的有關規定執行。

　　根據中共“十六大”報告的精神，中國在條件成熟時將開征統一規范的物業稅。房地產估價人員應關注有關的最新法律法規。

　　一、房產稅估價

　　對于出租的房產，以房產租金收入為計稅依據。租金收入是房屋產權所有人出租房屋使用權所得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。

　　二、土地增值稅估價

　　土地增值稅的課稅對象是有償轉讓房地產所取得的土地增值額。土地增值稅以納稅人有償轉讓房地產所得的土地增值額為計稅依據，土地增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。

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