2012年房地產估價師《案例與分析》精講(67)

更新時間：2012-03-14 13:38:04 來源：|0

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　　【案例2-6】分析$lesson$

　　本報告不足之處是：

　　㈠報告中個別用詞欠準確，如估價目的表述中“征收”和“課”為同義詞，故僅說“課稅”即可，不必說“征收課稅”，或者，當交易中需要收取其他費用時，可改為“征費課稅”。

　?、?表1在列舉可比實例時，沒有指明每個可比實例的結構層數和可比實例所處的樓層。而結構樓層不同則造價會不同，進而影響交易價格，所處樓層不同，交易價格也會有差異。這些都應在個別因素中考慮，而本報告未考慮個別因素修正。

　?、?可比實例的結構形式應與估價對象相同，估價對象為磚混結構，可比實例也應選磚混結構，當然，如果當地的框架結構住宅造價與磚混結構基本相同，選擇框架結構作可比實例也可以，但要加以說明。

　　㈣估價報告應用有效期應從估價報告完成之日起算，而不是從估價時點起算。

　　㈤估價結果沒有大寫金額。

　　隨著2004年《憲法》修正案的通過，國家將對土地管理法進行相應的修訂，有關征地補償的規定也會做出相應的調整，估價師應關注這些規定的調整，及時學習新的法律法規，并按新規定進行估價。

　　第七節征地和房屋拆遷補償估價

　　一、征地和房屋拆遷補償估價的特點

　　征地估價是指在將集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地的過程中，對被征用土地的補償價格進行的評估。城市房屋拆遷估價(以下簡稱拆遷估價)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，對其房地產市場價格進行的評估。征地估價應依據《中華人民共和國土地管理法》以及當地制定的實施辦法和其它有關規定進行。城市房屋拆遷估價應依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》及當地制定的實施細則和《城市房屋拆遷估價指導意見》進行。征地和城市房屋拆遷補償估價，是政策性、群眾性很強的一項估價工作。除國家以法律、規章的形式制定的有關規定外，各個城市均制定有實施細則，詳細規定了補償的范圍、補償標準、補償方式等。估價師在從事此類估價時，要牢牢掌握國家相關法律、法規和政策以及當地政府的有關規定，更要準確界定被拆遷房屋及其所占土地的權益性質，才能做出被各方當事人所接受的估價結果。這就要求每位估價師不但要深刻領會、嚴格執行國家和地方相關法規，更要具備嫻熟的估價技巧和良好的職業道德。

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