2012年房地產估價師《理論與方法》精講(58)
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第三節 成本法的基本公式$lesson$
一、最基本的公式
成本法最基本的公式為：
積算價格=重新購建價格―折舊
上述公式可針對下列3類估價對象而具體化：(1)新開發的土地;(2)新建的房地產(此處指房地、建筑物兩種情況);(3)舊的房地產(此處指房地、建筑物兩種情況)。
新開發的土地和新建的房地產采用成本法估價一般不扣除折舊，但應考慮其工程質量、規劃設計、周圍環境、房地產市場狀況等方面對價格的影響而給予適當的增減修正。
求取新開發土地的價格、新建房地產的價格和舊房地產的重新購建價格的基本步驟是：(1)搞清房地產價格構成;(2)估算各構成部分的金額;(3)將各構成部分的金額累加。
二、適用于新開發土地的基本公式
新開發土地包括填海造地、開山造地、征用農地后進行“三通一平”等開發的土地，在舊城區中拆除舊建筑物等開發的土地。在這些情況下成本法的基本公式為：
新開發土地價格=取得待開發土地的成本+土地開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤
上述基本公式，在具體情況下又會有具體形式。如新開發區土地的分宗估價公式如下：
新開發區某宗土地的單價=(取得開發區用地的總成本+土地開發總成本+總管理費用+總投資利息+總銷售稅費+總開發利潤)÷(開發區用地總面積×開發完成后可轉讓土地面積的比率)×用途、區位等因素修正系數
上式中：
實際估算時通常分為下列3大步驟進行：
1.計算開發區全部土地的平均價格。
2.計算開發區可轉讓土地的平均價格。用第一步計算出的平均價格除以可轉讓土地面積的比率即是。
3.計算開發區某宗土地的價格。將第二步計算出的平均價格，根據宗地的規劃用途、具體位置、使用年限、建筑容積率等做適當的增減修正即是。
對新開發區土地的分宗估價，成本法是一種有效的方法，因為新開發區在初期，房地產市場一般還未形成，土地收益也還沒有。
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