2012年房地產估價師《經營與管理》精講(75)

更新時間：2012-02-29 14:55:54 來源：|0

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　　㈣進度控制中應關注的因素$lesson$

　　影響工程進度的因素很多，需要特別重視的有以下幾方面：

　　⑴ 材料、設備的供應情況。包括各項設備是否完成，計劃運到日期;各種材料的供貨廠商是否落實、何時交貨、檢驗及驗收辦法等。

　　⑵ 設計變更。設計的修改往往會增加工作量，延緩工程進度。

　　⑶ 勞動力的安排情況。工人過少會完不成進度計劃中規定的任務，而工人過多則會由于現場工作面不夠而造成窩工，因而也完不成任務。所以要適當安排工人。

　　⑷ 氣象條件。應時刻注意氣象條件，天氣不好(如下雨、下雪)，則安排室內施工(如裝修)，天氣晴朗時，加快室外施工進度。

　　三、成本控制

　　工程成本控制是監督成本費用、降低工程造價的重要手段。房地產開發商的利潤來自于租售收入和總開發成本的差值，而工程成本又是總開發成本的主要組成部分，所以降低工程成本就能增加開發商利潤。

　　㈠成本控制的主要工作內容

　　除項目投資決策、設計和工程發包階段的成本控制外，項目施工階段的工程成本控制主要包括如下幾個方面的工作：

　　⑴ 編制成本計劃，確定成本控制的目標。工程成本費用是隨著工程進度逐期發生的，根據工程進度計劃可以編制成本計劃。為了便于管理，成本計劃可分解為五個方面：①材料設備成本計劃;

　　②施工機械費用計劃;③人工費成本計劃;④臨時工程成本計劃;

　　⑤管理費成本計劃。根據上述成本計劃的總和，即能得出成本控制總計劃。在工程施工中，應嚴格按照成本計劃實施。對于計劃外的一切開支，應嚴格控制。如果某部分項目有突破成本計劃的可能，應及時提出警告，并及時采取措施控制該項成本。

　　⑵ 審查施工組織設計和施工方案。施工組織設計和施工方案對工程成本支出影響很大。科學合理的施工組織設計和施工方案，能有效地降低工程建設成本。

　　⑶ 控制工程款的動態結算。建筑安裝工程項目工程款的支付方式，包括按月結算、竣工后一次結算、分段結算和其他雙方約定的結算方式等。工程款結算方式的不同，對開發商工程成本支出數額也有較大影響。從開發商的角度來說，工程款的支付越向后拖越有利，但承包商也有可能因為自身墊資或融資能力有限而影響工程質量和進度。

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