?、?編制竣工檔案$lesson$

　　技術資料和竣工圖是開發建設項目的重要技術管理成果，是使用單位安排生產經營、住戶適應生活的需要。物業管理公司依據竣工圖紙和技術資料進行管理和進一步改建、擴建。因此，開發項目竣工后，要認真組織技術資料的整理和竣工圖的繪制工作，編制完整的竣工檔案，并按規定分別移交給房屋產權所有者和城市檔案館。

　?、?技術資料的內容

　?、偾捌诠ぷ髻Y料：開發項目的可行性研究報告、項目建議書及批準文件、 勘察資料、規劃文件、設計文件及其變更資料，地下管線埋設的實際坐標、標高資料，征地拆遷報告及核準圖紙、原狀錄相或照片資料、征地與拆遷安置的各種許可證和協議書，施工合同、各種建設事宜的請示報告和批復文件等。

　?、谕两ㄙY料：開工報告、建(構)筑物及主要設備基礎的軸線定位、水準測量及復核記錄、砂漿和混凝土試塊的試驗報告，原材料檢驗證明、預制構件、加工件和各種鋼筋的出廠合格證和實驗室檢查合格證，地基基礎施工驗收記錄、 隱蔽工程驗收記錄，分部分項工程施工驗收記錄、設計變更通知單、工程質量事故報告及處理結果，施工期間建筑物或構筑物沉降觀測資料，竣工報告及竣工驗收報告。

　?、郯惭b方面的資料：設備安裝記錄，設備、材料的驗收合格證，管道安裝、試漏、試壓的質量檢查記錄，管道和設備的焊接記錄，閥門、安全閥試壓記錄，電氣、儀表檢驗及電機絕緣、干燥等檢查記錄，照明、動力、電訊線路檢查記錄，工程質量事故報告和處理結果，隱蔽工程驗收單，設計變更及工程資料，竣工驗收單等。

　?、?繪制竣工圖：開發項目的竣工圖是真實地記錄各種地下、地上建筑物、構筑物等詳細情況的技術文件，是對工程進行驗收、維護、改建、擴建的依據。因此開發商應組織、協助和督促承包商和設計單位，認真負責地把竣工圖編制工作做好。竣工圖必須準確、完整。如果發現繪制不準或遺漏時，應采取措施修改和補齊。技術資料齊全，竣工圖準確、完整，符合歸檔條件，這是工程竣工驗收的條件之一。在竣工驗收之前不能完成的，應在驗收后雙方商定期限內補齊。繪制竣工圖的做法如下：

　?、侔词┕D施工而無任何變動，則可在施工圖上加蓋"竣工圖"標志后，直接作為竣工圖。

　?、诮Y構形式改變、建筑平面改變、項目改變以及其他重大改變，不宜在原施工圖上修改、補充，要重新繪制竣工圖。

　　③基礎、地下構筑物、管線、結構、人防工程等，以及設備安裝等隱蔽部位，都要繪制竣工圖紙。

　?、芸⒐D一定要與實際情況相符，要保證圖紙質量，做到規格統一、圖面整潔、字跡清楚，一經施工技術負責人簽認，不得任意涂改。

　　第五節 租 售 階 段

　　當建設階段結束后，開發商除了要辦理竣工驗收和政府批準入住的手續外，往往要看預計的開發成本是否被突破，實際工期較計劃工期是否有拖延。但開發商此時更為關注的是：在原先預測的期間內能否以預計的租金或價格水平為項目找到買家或使用者。在很多情況下，開發商為了分散投資風險，減輕債務融資的壓力，在項目建設前或建設過程中就通過預租或預售的形式落實了買家或使用者;但在有些情況下，開發商也有可能在項目完工或接近完工時才開始市場營銷工作。

　　一、選擇物業銷售形式

　　成功的房地產銷售過程一般包括三個階段，一是為使潛在的租客或購買者了解物業狀況而進行的宣傳、溝通階段;二是就有關價格或租金及合同條件而進行的談判階段;三是雙方協商一致后的簽約階段。從房地產市場營銷的具體方式來看，主要分為開發商自行租售為主和委托物業代理兩種。

　?、?開發商自行銷售由于委托物業代理要支付相當于售價1%~3%的傭金，所以有時開發商愿意自行租售。一般在下述情況下開發商愿采取這樣的營銷方式：

　　首先是在大型房地產開發公司，他們往往有自己專門的市場營銷隊伍和世界或地區性的銷售網絡，他們提供的自我服務有時比委托物業代理更為有效。例如北京市住總集團每年所開發的數十萬平方米普通商品住宅，均由其所屬的銷售中心負責銷售工作。其次是在房地產市場高漲、市場供應短缺，所開發的項目很受使用者和投資置業人土歡迎，而且開發商預計在項目竣工后很快便能租售出去的項目。

　　另外，當開發商所發展的項目已有較明確，甚至是固定的銷售對象時，也無需再委托物業代理。例如，開發項目在開發前就預租(售)給某一業主，甚至是由業主先預付部分或全部的建設費用時，開發商就沒有必要尋求物業代理的幫助了。

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