㈡ 委托物業代理$lesson$

　　經紀人和代理商是從事購買或銷售或二者兼備的洽商工作，但不取得商品所有權的商業單位。其主要職能在于促成商品的交易，借此賺取傭金作為報酬。他們通常專注于某些產品種類或某些顧客群。房地產市場上的經紀人或代理商通常被稱為物業代理。

　　一般來說，物業代理負責開發項目的市場宣傳和租售業務。但為什么要委托物業代理、委托什么類型的代理、委托物業代理的原則是什么呢?一般要針對具體情況進行分析。盡管有些開發商也有自己的銷售隊伍，但他們往往還要借助于物業代理的幫助，利用物業代理機構所擁有的某些優勢。因為物業代理機構有熟悉市場情況、具備豐富的租售知識和經驗的專業人員，它們對所擅長的市場領域有充分的認識，對市場當前和未來的供求關系非常熟悉，或就某類物業的銷售有專門的知識和經驗，是房地產買賣雙方都愿意光顧的地方。

　　⑴ 物業代理的作用

　　傳統的房地產經紀人留給人們的印象是，通過傳遞信息、居間介紹，待交易成功后收取擁金。然而，現代的物業代理則是一個全新的概念，已經從單純的協助推銷逐漸發展為參與開發項目市場營銷工作的全過程，其所提供的服務具有很高的專業技術含量。物業

　　代理的作用主要體現在以下幾個方面：

　　①通過市場調查，了解潛在的市場需求，準確地預測消費者行為、偏好潮流與品味，協助開發商或業主進行準確的市場定位。

　　②通過廣告等市場宣傳活動，對潛在的投資置業人士進行有效的引導。

　　③從房地產開發項目的前期策劃到項目租售完畢，物業代理參與整個開發過程，協助開發商最終實現投資收益目標。

　　④按照置業人士提出的有關要求(位置、價格、面積大小、建筑特點等)，幫助其選擇合適的物業，并為其提供完善的購樓手續服務。

　　⑤幫助買賣雙方進行有關融資安排。例如：有一信譽良好的機構有物業的使用需求但沒有足夠的資金購買，有一基金組織想投資房地產但找不到理想的投資項目，又有一公司想通過出售所擁有的物業以解決財務困難，在這種情況下，物業代理就能通過其掌握的信息，做出有關安排，使有關三方均能達到自己的目的。

　　⑥提高市場運行效率。因為很少有集中、固定的房地產市場，房地產又是一種特殊的商品，常常需要代理人的服務來尋找買賣雙方，使潛在的買家和賣家均能迅速地完成交易，從而提高了房地產市場運行的效率。

　　⑵ 物業代理的形式物業代理的形式通常在委托代理合同上有具體的規定。物業代理的形式主要有以下幾種分類方式：

　　①聯合代理與獨家代理。對于功能復雜的大型綜合性房地產開發項目或物業，開發商經常委托聯合代理，即由兩家或兩家以上的物業代理公司共同承擔項目的物業代理工作。物業代理公司之間有分工，也有合作，通過聯合代理合約，規定各代理公司的職責范圍和傭金分配方式。對一些功能較為單一的房地產開發項目或物業，或者對于綜合性中的某種特定用途的物業，開發商常委托某一家擁有銷售此類物業經驗的物業代理公司負責其物業代理工作，稱為獨家代理。當然，某些大型物業代理公司亦可能獨家代理綜合性房地產開發項目或物業。

　　②買方代理、賣方代理和雙重代理。依代理委托方的不同，物業代理還可以分為買方代理、賣方代理和雙重代理。對于前兩種情況，物業代理只能從買方或賣方單方面收取傭金;對于第三種情況，物業代理可以同時向買賣雙方收取傭金，但傭金總額一般不能高于前兩種代理形式，而且雙重代理的身份應向有關各方事先聲明。

　　③首席代理和分代理。對于大型綜合性房地產開發項目或物業，開發商或業主也可以委托一個物業代理公司作為項目的首席代理，全面負責項目的物業代理工作。總代理再去委托分代理，負責物業某些部分的代理工作。有時，分代理的委托還必須得到開發商或業主的同意。特殊情況下，開發商或業主還可以直接委托分代理，此時，代理公司的傭金按照各代理公司所承擔的責任大小來分配。不論是采用哪種代理或代理組合，很重要的一點是在開發項目前期就盡快確定下來，以便使物業代理公司能就項目發展的規劃、設計和評估有所貢獻。物業代理公司可能會依市場情況對項目的開發建設提供一些專業意見，使物業的設計和功能能滿足未來入住者的要求;物業代理公司也可能會就開發項目預期可能獲得的租金、售價水平，當地競爭性發展項目情況以及最有利的租售時間等給開發商提供參考意見。此外，通過讓代理機構從一開始就參加整個開發隊伍的工作，能使其熟悉未來要推銷的物業，因為倘若物業代理不能為潛在的買家或租客提供有關物業的詳細情況，則十分不利于他們開展推銷工作。

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