房地產交易管理制度與政策(上)$lesson$

　　一、內容提要：

　　1、房地產交易管理概述

　　2、房地產轉讓管理

　　3、商品房銷售管理

　　二、考試要求：

　　1、了解房地產交易的管理機構及職能。

　　2、熟悉房地產交易、房地產轉讓、商品房預售的概念。

　　3、掌握房地產交易的基本制度，房地產轉讓的分類及有關規定。

　　第一節 房地產交易管理概述

　　一、 房地產交易的概念

　　1988年建設部、國家物價局、國家工商行政管理局發布的《關于加強房地產交易市場管理的通知》中有明確規定：“城鎮房地產交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉讓、抵押，城市土地使用權的轉讓以及其他在房地產流通過程中的各種經營活動，均屬房地產交易活動管理的范圍，其交易活動應通過交易所進行?！薄冻鞘蟹康禺a管理法》規定，房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃三種形式。

　　房地產交易管理是指政府設立的房地產交易管理部門及其他相關部門以法律的、行政的、經濟的手段，對房地產交易活動行使指導、監督等管理職能。它是房地產市場管理的重要內容。

　　例題：房地產交易包括( )。

　　A、房地產轉讓

　　B.房地產中介

　　C房地產抵押.

　　D.房屋租賃

　　答案：ACD

　　解析：房地產中介不是房地產交易形式，因此ACD是正確的。

　　二、 房地產交易中的基本制度

　　《城市房地產管理法》規定了三項房地產交易基本制度，即房地產價格申報制度、房地產價格評估制度、房地產價格評估人員資格認證制度。

　　1、房地產價格申報制度

　　《城市房地產管理法》規定：“國家實行房地產成交價格申報制度。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報?！?/P>

　　2001年8月建設部令第96號發布的《城市房地產轉讓管理規定》(以下簡稱《轉讓管理規定》)中也規定：“房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格”;“房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估”;“房地產轉讓應當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據”。這些規定為房地產價格申報制度提供了法律依據，也說明了房地產價格申報是房地產交易受法律保護的必要條件之一。

　　房地產權利人轉讓房地產、房地產抵押權人依法申請以拍賣方式轉讓房地產，應當向房屋所在地縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門如實申報成交價格，由房地產行政主管部門對成交價格實施登記審驗后，才予辦理產權轉移手續，取得確定的法律效力。

　　房地產行政主管部門在接到價格申報后，如發現成交價格明顯低于市場價的，應當及時通知交易雙方，按評估價格繳納有關稅費后，方為其辦理房地產交易手續，核發權屬證書。

　　房地產行政主管部門發現交易雙方的成交價格明顯低于市場正常價格時，并不是要求交易雙方當事人更改成交價格，只是通知交易雙方應當按什么價格交納有關稅費。只要交易雙方按照不低于正常市場價格交納了稅費，無論其合同價格為多少，都不影響辦理房地產交易和權屬登記的有關手續。如果雙方對房地產行政主管部門確認的評估價格有異議，可以要求重新評估。重新評估一般應由交易雙方和房地產管理部門共同認定的房地產評估機構進行評估。如果評估的結果證明，交易雙方申報的成交價格明顯低于正常市場價格，重新評估的費用將由交易雙方支付;如果評估的結果證明，交易雙方申報的成交價格與市場價格基本相符，重新評估的費用將由房地產管理部門支付。交易雙方對重新評估的價格仍有異議，可以按照法律程序，向人民法院提起訴訟。通過對房地產成交價格申報的管理，既能使房地產價格不至于出現不正常的大起大落，又能防止交易雙方為偷漏稅費對交易價格作不實的申報。

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