2010房產估價師基本制度與政策答疑(28)
更新時間：2010-10-14 14:08:27
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甲公司依法取得某塊土地的建設用地使用權并辦理報建審批手續后，進行了房屋建設并已經完成了外裝修。您的答案是:
甲公司尚未進行房屋登記，因此未取得房屋所有權
可您還說：因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。
所以按此推理答案應該是：甲公司因為事實行為而取得了房屋所有權
對嗎?
答案：
我的理解：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。”應屬于例外。此規定屬于特例。
能夠引起物權設立或者消滅的事實行為，如用鋼筋、水泥、磚瓦、木石建造房屋或者用布料縫制衣服，用木料制作家具，將縫制好的衣物拋棄或者將制作好的家具燒毀等。“自事實行為成就時發生效力”，就是指房屋建成之時、衣服制成之時、書柜完成之時或者衣服被拋棄之時、書柜被燒毀之時，這些物的所有權或為設立或為消滅。這些因事實行為而導致的物權的設立或者消滅，自事實行為成就時發生效力，而不需要遵循一般的物權公示方法(不動產為登記，動產為交付)即生效力。
同時，我國存在許多因合法建造房屋等事實行為設立物權的情況，這種情形下的建房有些雖然缺少登記行為，但不能將這種行為形成的建筑物作為無主財產對待，對其所有權法律承認歸建房人所有。比如農民在宅基地上建造的住房，自建成之日起就取得該住房的所有權。但根據“自事實行為成就時發生效力”規定，此類合法建造的房屋，固然因建造完成而取得所有權，但如果按照法律規定應當辦理登記而未登記的，所有權人其后的處分行為，不發生物權效力。
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