2010房產(chǎn)估價(jià)師基本制度與政策答疑(28)
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甲公司依法取得某塊土地的建設(shè)用地使用權(quán)并辦理報(bào)建審批手續(xù)后，進(jìn)行了房屋建設(shè)并已經(jīng)完成了外裝修。您的答案是:
甲公司尚未進(jìn)行房屋登記，因此未取得房屋所有權(quán)
可您還說(shuō)：因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。
所以按此推理答案應(yīng)該是：甲公司因?yàn)槭聦?shí)行為而取得了房屋所有權(quán)
對(duì)嗎?
答案：
我的理解：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。”應(yīng)屬于例外。此規(guī)定屬于特例。
能夠引起物權(quán)設(shè)立或者消滅的事實(shí)行為，如用鋼筋、水泥、磚瓦、木石建造房屋或者用布料縫制衣服，用木料制作家具，將縫制好的衣物拋棄或者將制作好的家具燒毀等。“自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”，就是指房屋建成之時(shí)、衣服制成之時(shí)、書(shū)柜完成之時(shí)或者衣服被拋棄之時(shí)、書(shū)柜被燒毀之時(shí)，這些物的所有權(quán)或?yàn)樵O(shè)立或?yàn)橄麥纭＿@些因事實(shí)行為而導(dǎo)致的物權(quán)的設(shè)立或者消滅，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力，而不需要遵循一般的物權(quán)公示方法(不動(dòng)產(chǎn)為登記，動(dòng)產(chǎn)為交付)即生效力。
同時(shí)，我國(guó)存在許多因合法建造房屋等事實(shí)行為設(shè)立物權(quán)的情況，這種情形下的建房有些雖然缺少登記行為，但不能將這種行為形成的建筑物作為無(wú)主財(cái)產(chǎn)對(duì)待，對(duì)其所有權(quán)法律承認(rèn)歸建房人所有。比如農(nóng)民在宅基地上建造的住房，自建成之日起就取得該住房的所有權(quán)。但根據(jù)“自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”規(guī)定，此類(lèi)合法建造的房屋，固然因建造完成而取得所有權(quán)，但如果按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記而未登記的，所有權(quán)人其后的處分行為，不發(fā)生物權(quán)效力。
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