三、應(yīng)用估價(jià)方法時(shí)的錯(cuò)誤

　　1、收益法轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com

　　(1)收益期限確定錯(cuò)誤。

　　(2)沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評估的依據(jù)。

　　(3)對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。

　　(4)收益的測算錯(cuò)誤。&&沒有考慮收租率或入住率或滿客率;沒有考慮公共流通比;求取的方法錯(cuò)誤;收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)了。

　　(5)正常費(fèi)用的測算錯(cuò)誤

　　A、費(fèi)用的測算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。

　　第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。

　　第二，對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒有計(jì)算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。

　　第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營利潤。

　　第四，把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。

　　B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。

　　C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。

　　D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com

　　E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。

　　F、對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒有按租賃合同的約定。

　　(6)資本化率確定錯(cuò)誤

　　A、資本化率選定錯(cuò)誤

　　B、用途不同的部分采用了相同的資本化率

　　C、安全利率選擇錯(cuò)誤

　　D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長率作為資本化率。

　　2、市場比較法

　　(1)修正系數(shù)的確定沒有充足的理由

　　(2)比較實(shí)例的數(shù)量不夠，即沒有達(dá)到三個(gè)以上(含三個(gè))的可比實(shí)例

　　(3)修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。

　　(4)單項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過了30%.

　　(5)比較修正的方向錯(cuò)誤。轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com

　　(6)可比實(shí)例&&不符合條件。

　　(7)區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請。

　　(8)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有結(jié)合估價(jià)對象與可比實(shí)例的差異。

　　(9)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有與評估對象的特點(diǎn)結(jié)合起來。

　　(10)比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。

　　(11)間接比較與直接比較混淆不清。

　　(12)區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤。

　　案例分析改錯(cuò)題總結(jié)3

　　從估價(jià)報(bào)告的結(jié)構(gòu)上講，內(nèi)容不完整

　　a、缺委托估價(jià)方

　　b、缺受理估價(jià)方轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com

　　c、估價(jià)對象概況交代不清，所需資料收集不全面。

　　土地需說明：名稱、坐落、面積、形狀、四至、用途、生熟程度、土地現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、產(chǎn)權(quán)狀況及說明、土地使用權(quán)起止期、地價(jià)區(qū)類等。建筑物需說明：名稱、坐落(門牌)、&&面積、樓層數(shù)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、建成年代、用途、產(chǎn)權(quán)狀況及證明等。單獨(dú)估價(jià)建筑物時(shí)，也要有土地證明。此外，還應(yīng)對環(huán)境作簡要說明。

　　d、缺估價(jià)目的，或目的不清。

　　是何種條件狀態(tài)下的價(jià)格。如熟地、毛地;開發(fā)場地還是項(xiàng)目完成時(shí)的土地;已完工建筑還是在建工程;期地、期房現(xiàn)房等。

　　e、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：不是一段時(shí)間，而是某一日。

　　f、缺估價(jià)依據(jù)。估價(jià)方法及操作的主要依據(jù);與估價(jià)目的相配合的合法性依據(jù)等。

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