租售價格

　　價格是市場營銷組合因素中十分敏感而又難以控制的因素。對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，價格直接關(guān)系到市場對其所開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度，影響著市場需求和開發(fā)商利潤，涉及到開發(fā)商、投資者或使用者及中介公司等各方面的利益。

　　隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，價格競爭越來越激烈，掌握科學的房地產(chǎn)定價方法，靈活運用定價策略，確保預期利潤和其他目標的實現(xiàn)，是所有房地產(chǎn)商最關(guān)心的事情。

　　開發(fā)商定價有三類方法，即成本導向定價法、購買者導向定價法和競爭導向定價法。其中，成本導向包括成本加成定價法和目標定價法，購買者導向包括認知價值定價法和價值定價法，競爭導向包括領(lǐng)導定價法、挑戰(zhàn)定價法和隨行就市定價法。

　　(1)成本導向定價

　　成本加成定價法。指開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來制定房地產(chǎn)的銷售價格。加成的含義就是一定比率的利潤。這是最基本的定價方法。

　　目標定價法。指根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的一種方法。目標定價法要使用損益平衡圖這一概念。損益平衡圖描述了在不同的銷售水平上預期的總成本和總收入。

　　(2)購買者導向定價

　　認知價值定價法。是房地產(chǎn)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認知價值來制定價格的一種方法。用這種方法定價的房地產(chǎn)商認為定價的關(guān)鍵是顧客對物業(yè)價值的認知，而不是生產(chǎn)者或銷售者的成本。它們利用市場營銷組合中的非價格變量，在購買者心目中確立認知價值，并要求所制定的價格必須符合認知價值。

　　價值定價法。指確定的價格對于消費者來說，代表著“較低(相同)的價格，相同(更高)的質(zhì)量”，即“物美價廉”。價值定價法不僅是制定的產(chǎn)品價格比競爭對手低，而且是對公司整體經(jīng)營的重新設(shè)計，造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時也能使公司成為真正的低成本開發(fā)商，做到“薄利多銷”或“中利多銷”。

　　(3)競爭導向定價

　　房地產(chǎn)市場由于其異質(zhì)性，與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)商有較大的自由度決定其價格。房地產(chǎn)商品的差異化也使得購買者對價格差異不是十分敏感。在激烈的 市場競爭中，公司相對于競爭者總要確定自己在行業(yè)中的適當位置，或充當市場領(lǐng)導者、或充當市場挑戰(zhàn)者、或充當市場跟隨者、或充當市場補缺者。相應的，公司在定價方面也要盡量與其整體市場營銷策略相適應，或充當高價角色、或充當中價角色、或充當?shù)蛢r角色，以應付競爭者的價格競爭。

　　領(lǐng)導定價法。領(lǐng)導定價法實際上是一種定價策略，處于市場領(lǐng)導者地位的房地產(chǎn)開發(fā)商可以采用領(lǐng)導定價法。通常情況下，如果某公司在房地產(chǎn)業(yè)或同類物業(yè)開發(fā)中踞龍頭老大地位，實力雄厚，聲望極佳，就具備了采用領(lǐng)導定價法的條件，使其制定的價格在同類物業(yè)中居較高的價位。

　　挑戰(zhàn)定價法。當物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導者的物業(yè)質(zhì)量相近時，如果定價比市場領(lǐng)導者定價稍低或低得較多，則認為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價法。如果公司具有向市場領(lǐng)導者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則房地產(chǎn)商可以采用挑戰(zhàn)定價法，雖然利潤較低，但可以擴大市場份額，提高聲望，以爭取成為市場領(lǐng)導者。

　　隨行就市定價法。指房地產(chǎn)商按照房地產(chǎn)市場中同類物業(yè)的平均現(xiàn)行價格水平定價的方法。市場追隨者在以下情況下往往采用這種定價方法：①難以估算成本;②公司打算與同行和平共處;③如果另行定價，很難了解購買者和競爭者對本公司的價格的反應。采用隨行就市定價法，公司在很大程度上就是以競爭對手的價格為定價基礎(chǔ)的，而不太注重自己產(chǎn)品的成本或需求。

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