房地產開發經營與管理考試答疑精選(3)
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老師，我有點想不通開發經營56講模擬試題(一)-4中，貸款額的計算
我覺得房價是確定好的，不會變，那貸款額應該是10000*100/10000-10-13=77萬元，在實際買房過程中，貸款金額都是這么計算的，請老師解答，謝謝!
(二)某開發商于2002年8月1日投資開發大型購物商廈，開發期為4年，平均售價為0.9萬元/┫。2006年8月1日史某以10000元/┫的價格購買了其中100┫的店面，并向開發商支付了10萬元定金，產權持有期為36年。2007年8月1日開發商交房時，史某又支付了13萬元，余款由商業銀行提供的15年期抵押貸款支付，年貸款利率為4.5%，按年末等額付款方式償還。另外，史某與一承租人簽訂了一份為期10年(2007年8月1日至2017年7月31日)的租賃合同。合同規定，第一年租金為每月100元/┫，此后租金按每年2%的比率遞增，每年年末一次性收取。據估算，此店面每年的平均出租經營費用為6萬元。史某打算在出租期滿時，將此店面裝修后轉售，裝修費估計為10萬元。如果整個投資經營期的內部收益率為14%，試計算屆時最低轉售單價(計算時點為2007年8月1日，不考慮裝修時間和轉售稅費，計算結果精確到元)。(12分)
解：
計算過程及結果如下：
1.在2007年8月1日的現金流入現值
(1)租金收入現值P1：
P1=A1÷(i-s)×[1-(1+s)n/(1+i)n]=100×12×100÷(14%-2%)×[1-(1+2%)10/(1+14%)10]=67.12(萬元)
(2)轉售收入現值：
設轉售收入為X萬元，則轉售收入現值為：
X÷(1+14%)10
(3)現金流入現值=67.12萬元+X÷(1+14%)10萬元
2.在2007年8月1日的現金流出現值：
(1)追加首付款：P1=13萬元
(2)定金：P2=10×(1+14%)=11.4(萬元)
(3)貸款償還現值P3：
1)在計算時點時總房價：100┫×10000元/┫×(1+14%)=114萬元
2)在計算時點時的貸款額P=114-(11.4+13)=89.6(萬元)
回答：
你好，你要注意你說話時所占的時點!由于資金具有時間價值，不同時點的價值是不能直接相加減的，要將不同時點發生的價值折算到同一時點才能相加減，你明白了嗎，祝學習愉快，考試順利，史
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