房地產估價原則是指估價人員在房地產估價的反復實踐和理論探索中基于對房地產價格形成過程客觀規律的認識，總結出來的一些簡明扼要的在估價活動中應當遵循的法則、標準或應注意的問題。房地產的估價原則主要有：最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則和合法原則。怎樣才能把這四個原則運用自如？網校今天把這四個原則詳細解析了一下，希望對大家有所幫助：

　　1、最高最佳使用原則(在合法原則前提下)：用途、強度、適應性。

　　例1：96年試題

　　例2：某房地產地處繁華商業區內，占地900平方米，地上200平方米建筑為一舊式住宅，委托人要求評估該房地產的現時交換價值。評估人員經過調查了解到，現該區域商業用途土地價格為4萬元人民幣/平方米，該區域的商品房價格為1萬元人民幣/平方米，城市規劃中該區域的容積率為5。該房地產的現時價值在不考慮出讓金的情況下大約是多少?并說明評估時的依據和理由。

　　答案：

　　1、該房地產的現時價值約為3600萬元人民幣。

　　900×4=3600(萬元)

　　2、依據和理由：上述評估結果依據了房地產評估中最佳使用原則。因為，該房地產的現時用途是很不合理的。其一、在商業區內建民宅，在用途上不合理;其二、使用強度未達到城市規劃規定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產評估的最佳使用原則，該房地產應該以拆除重新利用為前提，按商業用地進行評估。故評估值大約為3600萬元人民幣。確切的價值應該是3600萬元減去拆除舊建筑費用后的價值。

　　例3：2001年模擬試題問答題的第(二)題

　　(2)估價時點原則：估價結果的時間相關性、時效性，不同估價時點估價對象有不同的狀態。

　　例1：98年的考題：選擇題第2題

　　例2：教材P141

　　例3：某人1999年7月通過出讓方式獲得一宗土地，地價款是100萬元，之后又花了200萬元進行基礎設施的建設，稅費為50萬元，正常利潤為50萬元，出讓年限從基礎設施建設完成之日(2000年3月)起計，則該地塊在2000年3月的價格為：(答案為D)

　　A.400萬元　B.350萬元　C.100萬元　D.〉400萬元

　　估價時點說明了估價時依據的房地產市場狀況，這在《房地產估價理論與方法》的P93-94中說得很清楚。

　　例4：2001年模擬題A選擇題第2題

　　估價時點原則在損害賠償估價中、糾紛的評估中、轉讓的評估中、在建工程的評估中非常重要。

　　(3)替代原則：

　　例：2001年模擬試題B選擇題第(一)題

　　(4)合法原則：主要考交易或處分方式合法、用途合法。

　　例：99年模擬試題：問答題第(三)題和選擇題第(一)、(二)題。

　　98年考試題：選擇題第(一)題。

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