9.2城市基準地價評估

　　城市基準地價是以一個城市為對象，在該城市一定區域范圍內，根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區段，調查評估出的各地價區段在某一時點的平均價格。

　　中國的城市基準地價評估，有一個發展、完善的過程，可分為下列3個階段：第一階段是建立在城市土地定級基礎之上，采用數學模型(設想企業利潤的基本影響因素有3個：土地級別、資金和勞動力)測算土地級差收益，然后根據地租資本化原理(地價=地租÷利息率)將土地級差收益轉化為土地價格。這種基準地價是一種土地級別的基準地價。

　　第二階段仍然是建立在城市土地定級基礎之上，但在采用數學模型測算土地級差收益將其轉化為土地價格的同時，也利用土地經營收益資料、市場交易資料等，直接運用收益法(如所謂“租金剝離法”)、市場法、假設開發法、成本法等估價方法評估出若干宗地的價格，以此為參考，再確定出各土地級別的基準地價。

　　第三階段是不經過土地定級而直接評估出基準地價。這先是運用路線價法評估商業路線價區段的基準地價，后來發展為對全部土地進行地價區段劃分，通過多種途徑，如房地買賣，房地租賃，商業柜臺出租，房地入股，以地換房，商品房開發，商店、寫字樓、酒店、高檔公寓經營等，調查評估出各地價區段中若干宗地的價格，再求這些宗地價格的平均數、中位數或眾數，以此確定出各地價區段的價格。這種基準地價是一種區段的基準地價。

　　上述第三階段的基準地價評估方法更為科學、實用、直觀，但第一階段和第二階段的基準地價評估方法在當時也有其存在的客觀背景：①當時各地房地產市場還未發育或剛剛發育，交易實例少，而且分布不均勻，存在著大量交易空白區，如果沒有土地級別的控制，就難以測算出交易空白區的基準地價。②后來房地產市場雖然有所發育，但還很不健全，市場交易價格畸高畸低，隱價瞞價情況普遍且嚴重，信息失真，資料殘缺不全，從而難以把握合理的地價水平，直接估價難度也很大。③當時人們對港臺和國外的房地產估價理論、方法和實際了解不多，大量還是借鑒農地經濟評價、地理學和城市規劃的有關理論和方法。

　　城市基準地價評估的方法和步驟一般是：

　　確定基準地價評估的區域范圍。

　　這是以一個具體城市為對象，確定其基準地價評估的區域范圍，例如是該城市的整個行政區域，還是規劃區、市區或建成區等。評估的區域范圍大小，主要是根據實際需要和可投入評估的人力、財力、物力等情況來定。

　　明確基準地價的內涵、構成、表達方式、基準日期等。

　　其中特別是要明確擬評估的基準地價所對應的土地條件或狀況，包括土地的基礎設施完備程度、平整程度、權利性質(如是出讓土地使用權還是劃撥土地使用權)、使用年限、用途(通常分為商業、辦公、居住、工業等不同的用途)、容積率(通常按用途來明確相應的容積率)等。

　　劃分地價區段。

　　所謂地價區段，是將用途相似、地塊相連、地價相近的土地加以圈圍而形成的一個個區域。一個地價區段可視為一個地價“均質”區域。通常可將土地劃分為3類地價區段：①商業路線價區段;②住宅片區段;③工業片區段。劃分地價區段的方法通常是就土地的位置、交通、使用現狀、城市規劃、房地產價格水平及收益情形等做實地調查研究，將情況相同或相似的相連土地劃為同一個地價區段。各地價區段之間的分界線應以道路、溝渠或其他易于辨認的界線為準，但商業路線價區段應以標準深度為分界線。

　　抽查評估標準宗地的價格。

　　這是在劃分出的各地價區段內，選擇數宗具有代表性的宗地，再由估價人員調查搜集這些宗地的相關經營收益資料、市場交易資料或開發費用資料等，運用收益法、市場法、成本法、假設開發法等適宜的估價方法評估出這些標準宗地在合理市場下可能形成的正常市場價值，通常應求出單價或樓面地價。

　　計算區段地價。

　　區段地價是某個特定地價區段的單價或樓面地價，它代表或反映著該地價區段內土地價格的正常和總的水平。區段地價的計算，是分別以一個地價區段為范圍，求各該地價區段內所抽查評估出的標準宗地單價或樓面地價的平均數、中位數或眾數。計算出的區段地價，對于商業路線價區段來說是路線價，對于住宅片區段或工業片區段來說是區片價。

　　確定基準地價。

　　在上述區段地價計算的基礎上做適當的調整后即是基準地價。在確定基準地價時，應先把握各地價區段間的好壞層次(通常是從好到差排序)，再把握其間的地價高低層次，以避免出現條件較差的區段的基準地價高于條件較好的區段的基準地價。

　　提出基準地價應用的建議和技術。

　　包括該基準地價的作用，將該基準地價調整為各宗地價格的方法和系數，例如具體區位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等的修正方法和修正系數。

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