地價評估

　　一、大綱要求

　　考試目的：本章是測試應考人員對物業管理、房地產資產管理等概念及工作內容，以及收益性物業租金確定和費用測算方法的掌握程度。

　　考試基本要求：

　　掌握：路線價法，高層建筑地價分攤與土地占有份額的確定。

　　熟悉：城市基準地價評估，基準地價修正法。

　　了解：地租理論與地租量的計算。

　　要點說明：

　　1.路線價法

　　路線價法是在特定的街道上設定標準臨街深度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后利用臨街深度價格修正率或其他價格修正率來測算該街道其他臨街土地價值的一種估價方法。

　　2.城市基準地價評估

　　城市基準地價評估的方法和步驟一般是：①確定基準地價評估的區域范圍。②明確基準地價的內涵、構成、表達方式等。③劃分地價區段。④抽查評估標準宗地的價格。⑤計算區段地價。⑥確定基準地價。⑦提出基準地價應用的建議和技術。

　　3.基準地價修正法

　　基準地價修正法是在政府確定并公布了基準地價的地區，利用有關調整系數將估價對象宗地所處地段的基準地價調整為估價對象宗地價格的方法。基準地價修正法是一種間接估價方法，其估價結果的準確性主要取決于基準地價的準確性及各種調整系數的科學性。

　　4.高層建筑地價分攤

　　通過高層建筑地價分攤可以解決：①各部分占有的土地份額;②各部分享有的土地面積;③各部分享有的地價數額等。

　　高層建筑地價分攤的方法有：①按建筑面積進行分攤;;②按房地價值進行分攤;③按土地價值進行分攤。

　　5.地租理論和地租量的計算

　　地租可分為狹義的地租和廣義的地租。狹義的地租是指利用土地所獲得的超額報酬。廣義的地租是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產要素所獲得的超額報酬。

　　地租量的計算公式為：地租量=農產品的市場價格-農產品的銷售稅費-農產品的生產成本-土地上投入資本的利息-農業經營者的利潤。

　　二、內容講解

　　9.1 路線價法

　　9.1.1 路線價法的基本原理

　　9.1.1.1 路線價法的概念

　　路線價法是在特定的街道上設定標準臨街深度，從中選取若干標準宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后利用臨街深度價格修正率或其他價格修正率來測算該街道其他臨街土地價值的一種估價方法。

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　　9.1.1.2 路線價法的理論依據

　　路線價法實質上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據與市場法相同，是房地產價格形成的替代原理。

　　在路線價法中，“標準宗地”可視為市場法中的“可比實例”：“路線價”是若干“標準宗地”的平均價格，可視為市場法中的“可比實例價格”;臨接同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基準，考慮其臨街深度、土地形狀(如矩形、三角形、平行四邊形、梯形、不規則形)、臨街狀況(如一面臨街、前后兩面臨街、街角地，以及長方形土地是長的一邊臨街還是短的一邊臨街，梯形土地是寬的一邊臨街還是窄的一邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一頂點臨街)、臨街寬度等，進行適當的修正求得，這些修正實際上為“房地產狀況調整”。

　　路線價法與一般的市場法的主要不同之處，一是不做“交易情況修正”和“交易日期調整”。二是先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產狀況調整”;而不是先對“可比實例價格”進行有關修正、調整，然后再進行綜合。三是利用相同的“可比實例價格”――路線價，同時評估出許多“估價對象”――該街道其他臨街土地的價格;而不是僅評估出一個“估價對象”的價格。在路線價法中不做“交易情況修正”和“交易日期調整”的原因是：①求得的路線價――若干標準宗地的平均價格，已是正常價格;②求得的路線價所對應的日期，與欲求取的其他土地價格的日期一致，都是估價時點時的。

　　9.1.1.3 路線價法適用的對象和條件

　　路線價法主要適用于城市商業街道兩側土地的估價。

　　一般的土地估價方法主要適用于單宗土地的估價，而且需要花費較長的時間。路線價法則被認為是一種快速、相對公平合理，能節省人力、財力，可以同時對大量土地進行估價的方法，特別適用于房地產稅收、市地重劃(城市土地整理)、城市房屋拆遷補償或者其他需要在大范圍內同時對大量土地進行的估價。

　　運用路線價法估價的前提條件是街道較規整，臨街各宗土地的排列較整齊。

　　9.1.1.4 路線價法的操作步驟

　　運用路線價法估價一般分為下列6個步驟進行：①劃分路線價區段;②設定標準臨街深度;③選取標準臨街宗地;④調查評估路線價;⑤制作價格修正率表;⑥計算臨街土地的價格。

　　9.1.2 劃分路線價區段

　　路線價區段是沿著街道兩側帶狀分布的。一個路線價區段是指具有同一個路線價的地段。因此，在劃分路線價區段時，應將可及性相當、地塊相連的土地劃為同一個路線價區段。兩個路線價區段的分界線，原則上是地價有顯著差異的地點，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區段。但較長的繁華街道，有時需要將兩個路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區段，分別附設不同的路線價。而某些不很繁華的街道，同一個路線價區段可延長至數個路口。另外，在同一條街道上，如果兩側的繁華程度、地價水平有顯著差異的，應以街道中心為分界線，將該街道的兩側各自視為一個路線價區段，分別附設不同的路線價。

　　9.1.3 設定標準深度

　　從理論上講，標準深度是街道對地價影響的轉折點：由此接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高;由此遠離街道的方向，地價可視為基本不變。但在實際估價中，設定的標準深度通常是路線價區段內臨街各宗土地的臨街深度的眾數。例如，某個路線價區段內臨街土地的臨街深度大多為18%，則標準深度應設定為18%;如果臨街深度普遍為25%，則標準深度應設定為25%。

　　以臨街各宗土地的臨街深度的眾數作為標準深度，可以簡化以后各宗土地價格的計算。如果不以臨街各宗土地的臨街深度的眾數為標準深度，由此制作的深度價格修正率表，將使以后多數土地價格的計算都要用深度價格修正率進行修正。這不僅會增加計算的工作量，而且會使所求得的路線價失去代表性。

　　9.1.4 選取標準宗地

　　標準宗地是路線價區段內具有代表性的宗地。選取標準宗地的具體要求是：①一面臨街;②土地形狀為矩形;③臨街深度為標準深度;④臨街寬度為標準寬度(可為同一路線價區段內臨街各宗土地的臨街寬度的眾數);⑤臨街寬度與臨街深度比例適當;⑥用途為所在路線價區段具有代表性的用途;⑦容積率為所在路線價區段具有代表性的容積率(可為同一路線價區段內臨街各宗土地的容積率的眾數);⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也應具有代表性。

　　9.1.5 調查評估路線價

　　路線價是附設在街道上的若干標準宗地的平均價格。通常在同一路線價區段內選擇一定數量以上的標準宗地，運用收益法(通常是其中的土地剩余技術)、市場法等，分別求其單位價格或樓面地價。然后求這些標準宗地的單位價格或樓面地價的簡單算術平均數或加權算術平均數、中位數、眾數，即得該路線價區段的路線價。

　　路線價通常為土地單價，也可為樓面地價;可用貨幣表示，也可用相對數表示。例如用點數來表示，將一個城市中路線價最高的路線價區段以1 000點表示，其他路線價區段的點數依此確定。以貨幣表示的路線價比較容易理解，直觀性強，便于土地交易時參考。以點數表示的路線價便于測算，可避免由于幣值波動而引起的麻煩。下面以土地單價、貨幣來表示路線價的情況，進一步介紹路線價法。