4 . 7 . 3 房地產狀況調整的思路和方法

　　房地產狀況調整的思路是：如果可比實例房地產狀況好于估價對象房地產狀況，則應對可比實例價格作減價調整;反之，則應作增價調整。具體思路是：

　　( 1 )列出對估價對象這類房地產的價格有影響的房地產狀況各方面的因素，包括區位方面的、權益方面的和實物方面的;

　　( 2 )判定估價對象房地產和可比實例房地產在這些因素方面的狀況;

　　( 3 )將可比實例房地產與估價對象房地產在這些因素方面的狀況進行逐項比較，找出它們之間的差異所造成的價格差異程度;

　　(4 )根據價格差異程度對可比實例價格進行調整。

　　總的來說，如果可比實例房地產優于估價對象房地產，則應對可比實例價格做減價調整;反之，則應做增價調整。房地產狀況調整的方法有百分率法、差額法和回歸分析法。

　　采用百分率法進行房地產狀況調整的一般公式為：

　　可比事例在其房地產狀況下的價格×房地產狀況調整系數 = 在估價對象房地產狀況下的價格

　　采用差額法進行房地產狀況調整的一般公式為：

　　可比事例在其房地產狀況下的價格土房地產狀況調整數額 = 在估價對象房地產狀況下的價格

　　在百分率法中，房地產狀況調整系數應以估價對象房地產狀況為基準來確定。

　　具體進行房地產狀況調整的方法，有直接比較調整和間接比較調整兩種。

　　(1) 直接比較調整一般是采用評分的辦法 ( 參見表 4 ― 3) ，以估價對象房地產狀況為基準 ( 通常定為 100 分 ) ，將可比實例房地產狀況與它逐項進行比較、打分。如果可比實例房地產狀況比估價對象房地產狀況差，則打的分數就低于 100 ;相反，打的分數就高于 100 。然后將所得的分數轉化為調整價格的比率。

　　采用直接比較進行房地產狀況調整的表達式為：

　　可比實例在其房地產狀況下的價格× 100/( )= 在估價對象房地產狀況下的價格

　　上式括號內應填寫的數字，為可比實例房地產狀況相對于估價對象房地產狀況的得分。

　　(2) 間接比較調整與直接比較調整相似，所不同的是設想一個標準房地產狀況，然后以此標準房地產狀況為基準 ( 通常定為 100 分 ) ，將估價對象及可比實例的房地產狀況均與它逐項進行比較、打分。如果估價對象、可比實例的房地產狀況比標準房地產狀況差，則打的分數就低于 100 ;相反，打的分數就高于 100 。再將所得的分數轉化為調整價格的比率。

　　采用間接比較進行房地產狀況調整的表達式為：

　　可比實例在其房地產狀況下的價格 /( ) × ( ) =在估價對象房地產狀況下的價格

　　上式位于分母的括號內應填寫的數字為可比實例房地產狀況相對于標準房地產狀況的得分，第二個括號內應填寫的數字為估價對象房地產狀況相對于標準房地產狀況的得分。

　　4 . 7 . 4 房地產狀況調整應注意的問題

　　(1) 可比實例的房地產狀況，無論是區位狀況、權益狀況還是實物狀況，都應是成交價格所對應或反映的房地產狀況，而不是在估價時點或其他時候的狀況。因為在估價時點或其他時候，可比實例房地產狀況可能發生了變化，從而其成交價格就不能反映了。除了期房交易的成交價格之外，可比實例的房地產狀況一般是可比實例房地產在其成交日期時的狀況。

　　(2) 由于不同使用性質的房地產，影響其價格的區位和實物因素不同，即使某些因素相同，但其對價格的影響程度也不一定相同。因此，在進行區位狀況和實物狀況的比較、調整時，具體比較、調整的內容及權重應有所不同。例如，居住房地產講求寧靜、安全、舒適;商業房地產著重繁華程度、交通條件;工業房地產強調對外交通運輸;農業房地產重視土壤、排水和灌溉條件等。

　　求取比準價格

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