市場法 ( 下 )

　　一、大綱要求：

　　考試目的：

　　測試應考人員對市場法的基本原理、具體運用的掌握程度。

　　考試基本要求：

　　掌握：交易日期調整的含義和方法，房地產狀況調整的含義、內容和方法。

　　要點說明：

　　1 .交易日期調整

　　交易日期調整是將可比實例在其成交日期時的價格調整為在估價時點時的價格，其實質是對房地產市場狀況對房地產價格的影響進行調整。

　　2 .房地產狀況調整

　　房地產狀況調整是將可比實例在其房地產狀況下的價格，調整為在估價對象房地產狀況下的價格。調整的內容分為區位狀況調整、權益狀況調整和實物狀況調整。此外，還可以進一步細分為若干因素的調整。

　　二、內容講解：

　　4 . 6 交易日期調整

　　4 . 6 . 1 交易日期調整的含義

　　可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的價格是估價時點時的價格，是應該在估價時點時的房地產市場狀況下形成的。如果成交日期與估價時點不同 ( 往往是不同的，而且通常成交日期早于估價時點 ) ，房地產市場狀況可能發生了變化，如政府出臺新的政策措施、利率發生變化、出現通貨膨脹或通貨緊縮等等，從而房地產價格就有可能不同。因此，應將可比實例在其成交日期時的價格調整為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。這種對可比實例成交價格進行的調整，稱為交易日期調整。

　　交易日期調整實質上是房地產市場狀況對房地產價格影響的調整。經過交易日期調整后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格。

　　4 . 6 . 2 交易日期調整的方法

　　采用百分率法進行交易日期調整的一般公式為：

　　可比實例在成交日期時的價格×交易日期調整系數 = 在估價時點時的價格

　　交易日期調整的關鍵，是要把握可比實例、估價對象這類房地產的價格自某個時期以來的漲落變化情況，具體是調查在過去不同時間的數宗類似房地產的價格，找出這類房地產價格隨著時間變化而變動的規律，據此再對可比實例成交價格進行交易日期調整。調整的具體方法，可通過價格指數或價格變動率進行，也可采用時間序列分析 ( 有關內容可參見本書第 8 章“長期趨勢法” ) 。

　　價格指數有定基價格指數和環比價格指數。在價格指數編制中，需要選擇某個時期作為基期。如果是以某個固定時期作為基期的，稱為定基價格指數：如果是以上一時期作為基期的，稱為環比價格指數。

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　　采用定基價格指數進行交易日期調整的公式為：

　　可比實例在成交日期時的價格×交易日期調整系數 = 在估價時點時的價格

　　采用環比價格指數進行交易日期調整的公式為：

　　可比實例在成交日期時的價格 X 成交日期的下一時期的價格指數 X 再下一時期的價格指數×…×估價時點時的價格指數=在估價時點時的價格

　　[ 例 4-7] 某宗房地產 2005 年 6 月的價格為 2 000 元/ m2 ，現需將其調整到 2005 年 10 月。已知該宗房地產所在地區的同類房地產 2005 年 4 月至 10 月的價格指數分別為 99 . 6 ， 94 . 7 ， 96 . 7 ， 105 . 0 ， 109 . 2 ， 112 . 5 ， 118 . 1( 均以上個月為 100) ，試計算該宗房地產 2005 年 10 月的價格。

　　[ 解 ] 該宗房地產 2005 年 10 月的價格計算如下：

　　2 000 × 105 . 0/100 × 109 . 2/100 × 112 . 5/100 × 118 . 1/100 = 3 046 . 8( 元/ m2)

　　在實際的交易日期調整中，有下列幾類價格指數或價格變動率可供選用：①一般物價指數或變動率;②建筑造價指數或變動率;③建筑材料價格指數或變動率;④建筑人工費指數或變動率;⑤房地產價格指數或變動率。房地產價格指數或變動率又可細分為：①全國房地產價格指數或變動率;②某地區房地產價格指數或變動率;③全國某類房地產價格指數或變動率;④某地區某類房地產價格指數或變動率。

　　至于具體應選用哪種價格指數或變動率進行交易日期調整，要看具體的估價對象和有關情況。如果引起房地產價格變動的是單純的通貨膨脹因素，則可以選用一般物價指數或變動率;如果是建筑造價、建筑材料或建筑人工費方面的因素，則可以選用相應的價格指數或變動率。從理論上講，由于房地產價格指數或變動率能全面反映引起房地產價格變化的因素，因此，宜選用房地產價格指數或變動率。但嚴格來說，又不是任何類型的房地產價格指數或變動率都可以采用所以，最適用的房地產價格指數或變動率，是可比實例所在地區的同類房地產的價格指數或變動率。

　　房地產狀況調整

　　4 . 7 房地產狀況調整

　　4 . 7 . 1 房地產狀況調整的含義

　　如果可比實例房地產與估價對象房地產本身之間有差異，則還應對可比實例成交價格進行房地產狀況調整，因為房地產價格還反映房地產本身的狀況。進行房地產狀況調整，是將可比實例在其房地產狀況下的價格，調整為在估價對象房地產狀況下的價格。因此，經過房地產狀況調整后，就將可比實例在其房地產狀況下的價格變成了在估價對象房地產狀況下的價格。

　　4 . 7 . 2 房地產狀況調整的內容

　　由于房地產狀況可以分為區位、權益和實物三大方面，從而房地產狀況調整可分為區位狀況調整、權益狀況調整和實物狀況調整。在這三大方面的調整中，還可進一步細分為若干因素的調整。進行房地產狀況調整，是市場法的一個難點和關鍵。

　　4 . 7 . 2 . 1 區位狀況調整的內容

　　區位狀況是對房地產價格有影響的房地產區位因素的狀況。進行區位狀況調整，是將可比實例房地產在其區位狀況下的價格，調整為在估價對象房地產區位狀況下的價格。

　　區位狀況比較、調整的內容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環境景觀、公共服務設施完備程度 ( 屬于可比實例、估價對象以外的部分 ) 、臨路狀況、朝向、樓層等影響房地產價格的因素。

　　4 . 7 . 2 . 2 權益狀況調整的內容

　　權益狀況是對房地產價格有影響的房地產權益因素的狀況。進行權益狀況調整，是將可比實例房地產在其權益狀況下的價格，調整為在估價對象房地產權益狀況下的價格。

　　權益狀況比較、調整的內容主要包括：土地使用年限，城市規劃限制條件 ( 如容積率 ) 等影響房地產價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用年限調整，其調整的具體方法參見本書　　第 6 章“收益法”的有關內容。

　　4 . 7 . 2 . 3 實物狀況調整的內容

　　實物狀況是對房地產價格有影響的房地產實物因素的狀況。進行實物狀況調整，是將可比實例房地產在其實物狀況下的價格，調整為在估價對象房地產實物狀況下的價格。

　　實物狀況比較、調整的內容很多，對于土地來說，主要包括：面積大小、形狀、基礎設施完備程度 ( 屬于可比實例、估價對象之內的部分 ) 、土地平整程度、地勢、地質水文狀況等影響房地產價格的因素;對于建筑物來說，主要包括：新舊程度、建筑規模、建筑結構、設備、裝修、平面格局、工程質量等影響房地產價格的因素。