4.1房地產估價報告寫作的基本要求

　　一、大綱要求：

　　考試目的：

　　1.房地產估價報告寫作的基本要求;

　　2.房地產估價報告的構成要素。

　　考試基本要求：

　　掌握：房地產估價報告的構成要素及其具體內容。

　　熟悉：房地產估價報告寫作的基本要求。

　　要點說明：

　　1.房地產估價報告寫作的總要求

　　房地產估價報告寫作是房地產估價師必須熟練掌握的專業技能。寫好房地產估價報告，不僅要具備房地產估價的專業知識、房地產估價有關的各類知識，能夠了解和分析房地產市場的運行規律，還要掌握房地產估價報告的體裁特點，靈活運用其寫作技巧。

　　房地產估價報告應全面、客觀、準確、概括地記述房地產估價過程，反映房地產估價成果;不得有虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏。對房地產估價報告寫作總的要求是：

　　(1)全面性。估價報告應包含足夠的信息，完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，正文內容和附件資料應齊全、配套，能使估價報告使用者正確地理解估價報告。

　　(2)客觀性。估價報告應站在中立的立場上對影響估價對象價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，做出的結論應有充分的依據。

　　(3)準確性。估價報告的用語應力求清晰、準確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應予以說明，并描述其對估價結果可能產生的影響。

　　(4)概括性。估價報告應使用簡潔的文字對估價所涉及的內容進行高度概括，對獲得的大量資料應在科學鑒別和分析的基礎上進行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質特征的資料來說明情況和表達觀點。

　　2.房地產估價報告寫作的具體語言文字要求

　　房地產估價報告是一種指向性非常明確的專業性與職業性的報告文體，有其特定的語言文字要求。對房地產估價報告寫作的具體語言文字要求，主要有對詞義的要求、語句的要求、防止錯字漏字等，另外還有段落、結構安排，文字說明、圖表的結合使用，專業術語規范等問題。

　　(1)對詞義的要求

　　1)用詞準確;

　　2)語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可;

　　3)用詞不可帶有較強烈的感情色彩;

　　4)用詞簡練、標準，不堆砌、不生造。

　　(2)對語句的要求

　　1)句子完整;

　　2)搭配得當;

　　3)邏輯嚴密;

　　4)句子簡潔。

　　3.房地產估價報告的構成要素

　　(1)封面;

　　(2)目錄;

　　(3)致委托人函;

　　(4)估價師聲明;

　　(5)估價的假設和限制條件;

　　(6)估價結果報告;

　　(7)估價技術報告

　　(8)附件。

　　4.封面

　　封面的內容一般包括下列幾項：

　　(1)標題。這是指估價報告的名稱，如“房地產估價報告”。

　　(2)估價項目名稱。說明該估價項目的全稱。通常是采用估價對象的名稱。

　　(3)委托人。說明該估價項目的委托人的名稱或者姓名。其中，委托人為單位的，為該單位的全稱;委托人為個人的，為該個人的姓名。

　　(4)估價機構。說明受理該估價項目的估價機構的全稱。

　　(5)估價師。說明所有參加該估價項目的注冊房地產估價師的姓名。

　　(6)估價作業日期。說明該估價項目估價的起止年、月、日，即受理估價委托的年、月、日至出具估價報告的年、月、日。

　　(7)估價報告編號。說明該估價報告在估價機構內的編號。

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　　5.目錄

　　估價報告目錄部分的編寫，需要注意與后面的報告內容相匹配，特別是所對應的估價報告的頁碼要求準確無誤。

　　目錄的內容一般如下：

　　(1)致委托人函

　　(2)估價師聲明

　　(3)估價的假設和限制條件

　　(4)估價結果報告

　　(一)委托人

　　(二)估價機構

　　(三)估價對象

　　(四)估價目的

　　(五)估價時點

　　(六)價值定義

　　(七)估價依據

　　(八)估價原則

　　(九)估價方法

　　(十)估價結果

　　(十一)估價人員

　　(十二)估價作業日期

　　(十三)估價報告應用的限制(含估價報告應用的有效期)

　　(5)估價技術報告

　　(一)估價對象分析(實物狀況分析和區位狀況分析)

　　(二)市場背景分析

　　(三)最高最佳使用分析

　　(四)估價方法選用

　　(五)估價測算過程

　　(六)估價結果確定

　　(6)附件

　　6.致委托人函

　　致委托人函的內容一般包括下列幾項：

　　(1)致函對象。這是指委托人的名稱或者姓名。

　　(2)致函正文。說明估價對象、估價目的、估價時點、估價結果。

　　(3)致函落款。為估價機構的全稱，加蓋估價機構公章，并由法定代表人(執行合伙人)簽名。

　　(4)致函日期。這是指致函時的年、月、日，一般與估價報告完成日期相同。

　　7.估價師聲明

　　估價師聲明通常包括下列內容：

　　我們保證，在我們的職業道德、專業知識和經驗的最佳范圍內：

　　1)本估價報告的內容是真實、準確、完整的，沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏。

　　2)本估價報告的分析、意見和結論，是我們獨立、客觀、公正的專業分析、意見和結論，但要受本估價報告已說明的假設和限制條件的限制和影響。

　　3)我們與本估價報告的估價對象沒有任何(或有已載明的)利益關系;對與該估價對象相關的各方當事人沒有任何(或有已載明的)偏見，也沒有任何(或有已載明的)個人利害關系。

　　4)我們是依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(GB/T50291―1999)的規定進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

　　5)我們已對本估價報告的估價對象進行了實地查勘(或沒有對估價對象進行實地查勘)(如果不止一名注冊房地產估價師簽署該聲明，則應明確列出對估價對象進行了實地查勘的注冊房地產估價師的姓名和沒有對估價對象進行實地查勘的注冊房地產估價師的姓名)。

　　6)我們在本估價項目中沒有得到他人的重要專業幫助(如果有例外，則應說明提供了重要專業幫助者的姓名、專業背景及其所提供的重要專業幫助的內容，并經其本人簽名認可)。

　　7)其他需要聲明的事項。

　　8.估價結果報告

　　估價結果報告應簡明扼要地說明下列內容：

　　(1)委托人(包括名稱或者姓名、地址、電話等)。

　　(2)估價機構(包括名稱、地址、電話等)。

　　(3)估價對象(較詳細地描述估價對象的區位、實物和權益狀況)。

　　(4)估價目的。

　　(5)估價時點。

　　(6)價值定義(說明所評估的價值的內涵，如市場價值、抵押價值、保險價值、清算價值、投資價值等)。

　　(7)估價的假設和限制條件(說明估價的假設前提，未經調查確認或無法調查確認的資料數據，在估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其對估價結果可能產生的影響等。例如，說明沒有對面積進行測量，沒有對權屬進行查證，或者說明有關估價對象的資料來源被認為是可靠的。在估價報告中陳述估價的假設和限制條件，一方面是規避估價風險、保護估價人員和估價機構，另一方面是告知、保護估價報告的使用者。但估價人員不能為規避估價風險或者出于其他目的，隨意編寫估價的假設和限制條件，而應盡勤勉之責，予以必要的專業關注，該明確的應當明確)。

　　(8)估價依據(說明估價所依據的法律、法規、政策和標準、規范，委托人提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料)。

　　(9)估價原則。

　　(10)估價方法。

　　(11)估價結果。

　　(12)估價人員(列出所有參加該估價項目的人員的姓名及其執業資格、從業執業或專業技術職務等，以及在該估價項目中的角色，如負第一責任的專職注冊房地產估價師，實地查勘人員，估價報告撰寫人員，提供技術幫助的老師，報告審核人員，并均應經本人簽名)。

　　(13)估價作業日期。

　　(14)估價報告應用的限制(說明估價報告只能用于與估價目的相符的用途，估價報告應用有效期等。估價報告應用有效期是指從估價報告出具之日算起，使用估價報告不得超過的時間。估價報告應用有效期原則上不超過一年，可以是半年或三個月等。估價報告應用有效期的時間長度根據估價目的和預期市場變化程度來定，其表達形式為：自本估價報告出具之日起XX年(XX個月、XX日)內有效;或者自本估價報告出具之日起至XX年XX月XX日止。估價報告應用有效期不同于估價責任期。如果估價報告在其應用有效期內得到使用，則估價責任期應為無限期或到估價所服務的行為完結為止;如果估價報告超過了其應用有效期還未得到使用，則估價責任期就是估價報告應用有效期)。另外，通常說明隨此函附交一份(或多份)估價報告)。

　　(15)其他說明事項(如果有其他需要說明的事項的話)。

　　9.估價技術報告

　　估價技術報告一般包括下列內容：

　　(1)估價對象分析(詳細介紹、說明、分析估價對象的區位、實物和權益狀況)。

　　(2)市場背景分析(詳細說明、分析影響估價對象價值的類似房地產的市場狀況及影響因素，包括過去、現在和可預見的未來)。

　　(3)最高最佳使用分析(詳細分析、說明估價對象的最高最佳使用)。

　　(4)估價方法選用(詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由)。

　　(5)估價測算過程(詳細說明估價的測算過程、參數選取等)。

　　(6)估價結果確定(詳細說明估價結果及其確定的理由)。

　　10.附件

　　把可能會打斷敘述部分的一些重要資料放入附件中。附件通常應當包括：

　　(1)估價對象的位置圖。

　　(2)估價對象的外觀圖片(如建筑物的外觀圖片)、土地形狀圖或建筑平面圖。

　　(3)估價對象的四至和周圍環境、景觀圖片。

　　(4)估價對象的內部狀況圖片。

　　(5)估價對象的權屬證明。

　　(6)估價中引用的其他專用文件資料。

　　(7)估價機構資質和估價人員資格的證明、專業經歷和業績等。

　　二、內容講解：

　　4.1房地產估價報告寫作的基本要求

　　如前所述，房地產估價是一項實操性很強的業務，房地產估價師必須能夠動手寫作估價報告。

　　房地產估價報告寫作，是房地產估價師必須熟練掌握的專業技能。寫好房地產估價報告，不僅要求房地產估價師具備房地產估價的專業知識，以及與房地產估價有關的各類知識，能夠了解和分析房地產市場的運行規律，同時還要掌握房地產估價報告的體裁特點，靈活運用其寫作技巧。學習和掌握房地產估價報告的寫作，是房地產估價師一項很重要的專業訓練，能否成為一名合格的房地產估價師，達到執業要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。

　　房地產估價報告是一種指向性非常明確的專業性與職業性的報告文體，也有其特定的語言文字要求。

　　語言文字方面的要求，主要有對詞義、語句的要求、防止錯字漏字等，另外還有段落、結構安排，文字說明、圖表的結合使用，專業術語規范等問題。4.I.1對詞義的要求

　　4.1.1.1用詞準確

　　這是對詞義的基本要求，要善于根據內容表達的需要，在眾多同義詞、近義詞中選用最確切的語詞，以準確地表現事物的特征和作者要表達的意圖。

　　例如下面這三種表達方式中的用詞：“這里有可能成為繁華商業區”、“預計這里將成為繁華商業區”和“這里必然會成為繁華商業區”，用詞的強度不同，表達的意思也不同。

　　又如，同樣是對房地產開發企業的銷售業績做出判斷，可以在短期內的銷售率數據的基礎上采用“比較理想”這幾個字，也可根據實際情況選擇最能準確表達實際情況的其他用詞。但估價報告中不應該用“好得不得了”等口語化的詞句。

　　4.1.1.2語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可

　　表達分寸的詞語，比如范圍、程度、條件等，在房地產估價報告中都會經常使用，要有客觀恰當的把握。不能使用“大概”、“可能”等字樣，特別是估價結論，不能模棱兩可。例如：“估價對象房地產每平方米建筑面積的價格大約在800元左右。“大約”這樣的詞出現在市場分析中可以的，但在估價結論中是不妥當的。有時估價人員確實不能確定估價結論的具體數額，不妨說：“估價對象房地產每平方米建筑面積的價格在790～810元之間。”這樣的表述比“大約”要確定得多，畢竟可以確定價格的變動范圍。

　　4.1.1.3用詞不可帶有較強烈的感情色彩

　　估價報告用詞的褒貶要得當，盡量使用中性的詞匯，避免采用過于華麗的詞藻。

　　例如有的估價報告這樣寫：“該公司上下努力、團結奮進、勇于開拓、奮力拼搏在過去幾年中取得了令人矚目的成績”、“工人們大干快上，整個工地呈現出一派熱氣騰騰的景象”。所述事實不能說與形成估價結論無關，但應該改用比較中性的、冷靜的、敘述性的口氣。

　　例如改為：“從財務報告可見，該公司過去幾年的經營業績比較理想。”(下面于具體引用財務報告的一些主要指標，例如利潤、資產負債率等。)這樣用數據說話就比簡單地用帶有感情色彩的評語有說服力。

　　又如：“該地區發展潛力與其他地區相比，不可同日而語”，這樣過分褒此貶彼的做法也是不可取的。

　　4.1.1.4用詞簡練、標準，不堆砌、不生造

　　例如有的估價報告連用幾個“最高級”來形容估價對象，有的估價報告采用一些非標準的用語或是受港臺用語的影響。比如將“素質”寫為“質素”(中國香港人的習慣用法)，或是用動詞作形容詞：“這個小區的價位比附近同檔次的小區低，非常吸引。”(應為：“非常有吸引力。”)

　　4.1.2對語句的要求

　　4.1.2.1句子完整

　　句子成分該省的一定要省，不省不夠精煉，但是不該省的省掉了，句子就會殘缺不全，讓人摸不著頭腦。

　　4.　1.2.2搭配得當

　　語義上要符合情理，符合語法規則，同時要銜接。語句與語句之間，意思也要銜接、連貫，不能脫節。

　　4.1.2.3邏輯嚴密

　　不能出現自相矛盾的現象，造成邏輯混亂。邏輯混亂的情況主要有;一是前后沒有照應，如前面說了上座率70%，后面計算時又沒有考慮進去;前面定下的報酬率是13%，后面又采用15%。二是數據來源沒有出處或是有錯，如有的估價報告中的房地產稅、營業稅的稅率錯誤。三是判斷推理沒有充足的理由，如簡單地下結論，卻沒有充足的理由支持該結論。

　　4.1.2.4句子簡潔不能出現雜揉、贅余等毛病。

　　4.1.3要防止錯別字和錯漏

　　特別是一些容易混淆的字不能錯，例如：

　　坐落(不是“座落”)

　　坐標(不是“座標”)

　　制定(不是“制訂”)

　　簽訂(不是“簽定”)

　　訂貨(不是“定貨”)

　　好像(不是“好象”)

　　想像(不是“想象”)

　　圖像(不是“圖象”)

　　像(不是“象”)

　　其他(不是“其它”)

　　部份(不是“部分”)

　　身份(不是“身分”)

　　成分(不是“成份”)

　　內涵(不是“內含”)

　　做出(不是“作出”)

　　賬目(不是“帳目”)

　　撤銷(不是“撤消”)

　　抵消(不是“抵銷”)

　　等等。

　　另外不要漏字，特別是數字不要缺漏，在房地產估價師執業資格考試中曾經有的考生將計算結果200000寫成20000，少寫了一個0，結果給扣了分，非常可惜。寫作估價報告時同樣要避免這樣的錯漏。

　　還有，在內地不應使用繁體字，通用的外文譯名不要自己另造譯名。