1.2.4 確定房地產估價技術路線要遵循房地產估價原則

　　房地產估價技術路線所反映的是房地產價格的形成過程，而房地產估價原則體現的也正是房地產價格的形成原理，因此，在確定房地產估價技術路線時要遵循房地產估價原則也就十分自然了。

　　1.2.4.1 房地產估價技術路線與合法原則

　　遵循合法原則，要求房地產估價應以估價對象的合法產權、合法使用、合法處分為前提估價。

　　所謂合法，是指符合國家的法律、法規和當地政府的有關規定。

　　房地產價格實質上是房地產權益的價格，而房地產權益是由法律法規或者合同所確定的，估價所要考慮的也只能是合法的權益的價格。又由于房地產價格是在其使用和處分的過程中形成的，因此在確定房地產的價格時，就必須堅持其使用和處分的合法性。

　　合法原則給我們提供了這樣的估價技術路線：估價時必須首先確認估價對象具有合法的產權，其次要求估價對象的用途必須是合法的，同時還要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的。

　　按照“確認估價對象具有合法產權”的估價技術路線，我們在估價時就必須先確認估價對象房地產具有哪些權利、權利是否完整，以及權利是否合法。例如已經簽訂了租約的房地產，在租約有效期內，其占有權和使用權已經讓渡給承租人，因此用收益法估價測算收益時，租期內的收益應根據租約所確定的租金計算;又如違章建筑，對其擁有的占有權是得不到法律保護的，因此是沒有價格的。

　　按照“確定估價對象的合法用途”的技術路線，我們在估價時就要核查估價對象的現狀用途是否與其法定用途相符。例如現狀用途是商業，而法定用途是住宅，我們只能按照其法定用途確定其價格，而不能考慮其現狀用途;又如在采用假設開發法估價時，需要設定估價對象未來的用途，在設定該用途時，就必須保證該用途的合法性，例如必須符合城市規劃限制的要求。

　　按照“確定合法的交易或處分方式”的估價技術路線，在涉及到劃撥土地使用權單獨設定抵押的估價時，就必須考慮到劃撥土地使用權在得到土地行政主管部門的批準并補交土地使用權出讓金或向國家上繳土地收益之后才能設定抵押，此時該目的下的估價對象才具有合法性。

　　1.2.4.2 房地產估價技術路線與替代原則

　　遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

　　替代原則的理論依據是同一市場上相同物品具有相同市場價值的經濟學原理。替代原則是保證房地產估價能夠通過運用市場資料進行和完成的重要理論前提：只有承認同一市場上相同物品具有相同市場價值，才有可能根據市場資料對估價對象進行估價。

　　替代原則也反映了房地產估價的基本原理和最一般的估價過程：房地產估價所要確定的估價結論是估價對象的價值。對于房地產交易目的而言，該價值應當是在公開市場上最可能形成或者成立的價格，房地產估價就是參照公開市場上足夠數量的類似房地產的近期成交價格來確定估價對象的價值。

　　在確定房地產估價技術路線時，無論采用什么估價思路和估價方法，都必然首先承認替代原則：市場法是用類似房地產的成交價格來“替代”估價對象的價值，收益法是用估價對象未來的收益“替代”估價對象的價值，成本法是用估價對象各組成部分的價格來“替代”估價對象的價值，等等。

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　　1.2.4.3 房地產估價技術路線與最高最佳使用原則

　　遵循最高最佳使用原則，應以估價對象用于最高最佳使用為前提估價。

　　房地產估價中所確定的價值，實質是房地產的經濟價值，而房地產的經濟價值是在房地產的使用過程中實現的。最高最佳使用原則要求在估價時應確定估價對象處于最高最佳使用狀態時的價值，因此最高最佳使用原則本身就給我們提供了這樣一個確定房地產估價技術路線的基本思路：在估價時要首先確定房地產的最高最佳使用狀態，進而才能確定房地產在這種狀態下的價值。

　　1.2.4.4 房地產估價技術路線與估價時點原則

　　估價時點原則強調的是估價結論具有很強的時間相關性和時效性。

　　估價結論首先具有很強的時間相關性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點上發生的現金流對其價值影響是不同的。因此，在房地產估價時統一規定：如果一些款項的發生時點與估價時點不一致，應當折算為估價時點的現值。在確定估價技術路線涉及到估價對象房地產的價格形成過程時，也就要注意到這一點，不能直接將不同時間點上發生的現金流直接相加，而要進行資金的時間價值換算以后再相加。

　　估價結論同時具有很強的時效性，這主要是考慮到房地產市場價格的波動性，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。所以強調：估價結果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結果作為估價對象在其他時點的價格。因此，在確定估價技術路線時，就要注意要根據不同的估價時點確定估價所依據的房地產市場情況，進而確定在此種房地產市場情況下的房地產總體價格水平。

　　估價時點原則的另外一層含義是：估價對象在不同的估價時點的狀態是不同的，相應就會有不同的價格。例如一宗房地產在其未完工時的狀態與竣工后的狀態不同，相應地就有不同的價格。在確定估價技術路線時，就要注意準確把握估價對象在所規定的估價時點時的狀態，進而決定估價對象在該狀態下的價格內涵。

　　1.2.5 房地產估價技術路線確定的過程

　　如前所述，確定房地產估價技術路線就是要確定估價對象房地產的價格內涵和價格形成過程，因此在確定房地產估價技術路線時，首先要明確估價對象的價格內涵，其次要確定其價格形成的過程，然后再確定估價的測算過程和需要采用的估價方法。

　　例如，在進行保險事故發生后的損失價值或損失程度評估時，應把握保險標的房地產在保險事故發生前后的狀態。這時的估價技術路線就是：先對保險事故發生前的估價對象進行估價，再對保險事故發生后的估價對象進行估價，兩個估價結果的差額就是保險事故發生后的損失價值。

　　再以本書后面第3章案例3―2的情況為例，該案例是要確定一大批直管公房的出售基準價格，采取的估價技術路線是：先明確價格內涵，是考慮成新折扣的房屋重置價格加上基準地價，并且是選取一類具有相同地段、相同建筑結構、相同建設年代的房屋，確定該類房屋的平均價格作為這一類房屋的基準售價，然后在選用成本法和基準地價修正法分別估算建筑物價格和地價，最終確定房屋的基準售價。

　　一些簡單明確的房地產估價往往比較容易確定估價技術路線，確定估價技術路線的過程通常可以簡化為選擇確定估價方法。而一些比較復雜的房地產估價則要先明確價格內涵、價格形成過程，再據此理清思路，定下估價技術路線。

　　1.2.6　幾個概念辯析

　　本講中有以下幾個基本概念：估價技術路線、估價方法、價值標準、估價目的、估價對象、估價結論、估價時點。這幾個基本概念的關系簡單總結如下，意在拋磚引玉，調動同學們的主觀積極性，可以通過自己的學習，仁者見仁、智者見智，自己總結歸納。

　　1.估價目的、估價技術路線和估價方法關系。先有估價目的，再有估價技術路線，然后有估價方法。技術路線反映的是價格內涵和價格形成過程，是比方法更高一個層次的概念，與方法密不可分，不同估價方法對應不同技術路線。

　　2.價值標準、估價目的、估價對象、估價結論、價格內涵關系。價值標準(公開市場價值標準)是估價方法內含的一種技術標準或規范，對所有估價方法都有約束力。打個比方，估價目的是過河，估價方法是橋、溜索、涉水、乘船等，估價結論是到達河對岸。不同的估價目的，即使是同一種估價方法，估價結論也可能不一樣。價格內涵是指房地產價格的含義和具體內容，估價結論是價格內涵的外在表現形式。

　　3.僅就過河這件事來說，各種過河方法都是可以的，沒有優劣高下之分，但對于不同的人來說(這里的人指估價對象)，可能就有一定匹配、適用關系，比如，老人、孩子、婦女不宜涉水過河，膽小之人不宜用溜索過河等。