第九章　假設開發法

　　第一節　假設開發法概述

　　一、假設開發法的含義，假設開發法又稱開發法、預期開發法、剩余法，是將預測的估價對象開發完成后的價值和后續開發建設的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發建設的必要支出和應得利潤來求取估價對象的價值的方法。假設開發法的本質與收益法相同，是以房地產的未來收益(具體為開發完成后的價值減去開發建設的必要支出和應得利潤后的余額)為導向來求取房地產的價值。

　　二、假設開發法的理論依據，假設開發法的理論依據與收益法相同，是預期原理。假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價值的成本法的倒算法。兩者的主要區別是：成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發完成后的房地產價值;假設開發法中開發完成后的房地產價值已事先通過預測得到，需要求取的是土地價值。假設開發法更深的理論依據，類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，假設開發法通常測算的是一次性的價格剩余。

　　三、假設開發法適用的估價對象和條件，假設開發法適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，如待開發的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發項目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。對于城市規劃尚未正式明確的待開發房地產，難以采用假設開發法，因為在該房地產的法定開發利用前提未確定的情況下，價值就無法確定。在這種情況下仍要估價的可以聽取規則部門或老師意見或參照周邊土地的城市規則設計條件等方式。推測其最可能的城市規則設計條件，然后具此估價，但必須在報告中作出特別提示，將最可能的城市規則設計條件作為估價的假設和限制條件，并說明其對估價結果的影響。

　　運用假設開發法估價結果的可靠程度，關鍵取決于①是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷了房地產的最佳開發方式②是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確判斷了開發完成后的房地產價值。當估價對象具有潛在的開發價值時，假設開發法幾乎是最主要且實用的估價方法。

　　運用假設開發法估價的效果如何，除了取決于對假設開發法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經濟環境，包括：①要有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規;②要有一個明朗、開放及長遠的房地產政策，包括要有一個長遠、公開及穩定的土地供給(出讓)計劃③要有一個完整、公開及透明度高的房地產資料庫，包括要有一個穩定、清晰及全面的有關房地產投資開發和交易的稅費清單和目錄。

　　假設開發法除了用于房地產估價外，還可以用于房地產開發項目投資分析，房地產開發項目投資分析的目的，是為了給房地產投資者的投資決策，提供依據，假設開發法可以提供的數據有：測算待開發房地產的最高價格;測算開發項目的預期利潤;測算開發中可能出現的最高費用。

　　四、假設開發法的操作步驟

　　1、運用假設開發法估價一般分為下列6個步驟進行：①調查、了解待開發房地產的狀況;②選擇最佳的開發利用方式，確定開發完成后的房地產狀況;③估算后續開發經營期;④預測開發完成后的房地產價值;⑤測算后續開發建設的必要支出和應得利潤;⑥進行具體計算，求出待開發房地產的價值。

　　2、(1)弄清土地的位置。包括3個層次：①土地所在城市的性質;②土地所在城市內的區域的性質;③具體的坐落狀況。(2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎設施通達程度、地質和水文狀況等。(3)弄清城市規劃設計條件。(4)弄清將擁有的土地權利。

　　3、選擇最佳開發利用方式，包括用途、規模、檔次等確定。

　　第二節　假設開發法的基本公式

　　一、假設開發法最基本的公式：

　　待開發房地產的價值

　　如果是已經完成工作及相應的支出和利潤，則它們已被包含在估價對象的價值內，不應作為扣除項目。

　　運用上述公式估價，一是要把握待開發房地產的狀況和開發完成后的房地產狀況，二是要把握開發完成后的房地產的經營方式。有出售、出租和營業。

　　開發方式有7種：生地開發為熟地，生地開發為房地產，毛地開發為熟地，毛地開發為房地產，熟地開發為房地產，在建工程續建成房屋，將舊的房地產裝飾裝修成新的房地產。

　　二、按估價對象和開發完成后的房地產細化的公式

　　1、求生地價值的公式

　　(1)在生地上進行房屋建設的公式：生地價值=開發完成后的房地產價值-由生地建成房屋的開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-取得生地的稅費

　　(2)適用于將生地開發成熟地的公式：生地價值=開發完成后的熟地價值-由生地開發成熟地的開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-土地開發利潤-取得生地的稅費

　　2、求毛地價值、熟地價值、在建工程價值、舊的房地產價值的公式，與上述公式類似。

　　三、按開發完成后的房地產的經營方式細化的公式

　　1、適用于開發完成啟出售的公式： V=Vp-C

　　式中 V――待開發房地產的價值;Vp――用市場法測算的開發完成后的房地產價值;

　　C――后續開發建設的必要支出和應得利潤。

　　2、適用于開發完成后出租、營業的公式 V=VR-C

　　式中 VR ――用收益法測算的開發完成后的房地產價值。

更多信息請訪問：房地產估價師頻道   房地產估價師論壇

?2008年房地產估價師成績查詢及感想反饋
?2009年房地產估價師考試時間：10月17.18日
?環球網校2009房地產估價師網絡遠程輔導方案