第九章　假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　第一節(jié)　假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述

　　一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的含義，假設(shè)開(kāi)發(fā)法又稱開(kāi)發(fā)法、預(yù)期開(kāi)發(fā)法、剩余法，是將預(yù)測(cè)的估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值的方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法的本質(zhì)與收益法相同，是以房地產(chǎn)的未來(lái)收益(具體為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)后的余額)為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過(guò)預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)值。假設(shè)開(kāi)發(fā)法更深的理論依據(jù)，類似于地租原理，只不過(guò)地租是每年的租金剩余，假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余。

　　三、假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件，假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，如待開(kāi)發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。對(duì)于城市規(guī)劃尚未正式明確的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，因?yàn)樵谠摲康禺a(chǎn)的法定開(kāi)發(fā)利用前提未確定的情況下，價(jià)值就無(wú)法確定。在這種情況下仍要估價(jià)的可以聽(tīng)取規(guī)則部門或老師意見(jiàn)或參照周邊土地的城市規(guī)則設(shè)計(jì)條件等方式。推測(cè)其最可能的城市規(guī)則設(shè)計(jì)條件，然后具此估價(jià)，但必須在報(bào)告中作出特別提示，將最可能的城市規(guī)則設(shè)計(jì)條件作為估價(jià)的假設(shè)和限制條件，并說(shuō)明其對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。

　　運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)方式②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況，正確判斷了開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。當(dāng)估價(jià)對(duì)象具有潛在的開(kāi)發(fā)價(jià)值時(shí)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法幾乎是最主要且實(shí)用的估價(jià)方法。

　　運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的效果如何，除了取決于對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括：①要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī);②要有一個(gè)明朗、開(kāi)放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策，包括要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)及穩(wěn)定的土地供給(出讓)計(jì)劃③要有一個(gè)完整、公開(kāi)及透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù)，包括要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和交易的稅費(fèi)清單和目錄。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法除了用于房地產(chǎn)估價(jià)外，還可以用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策，提供依據(jù)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法可以提供的數(shù)據(jù)有：測(cè)算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格;測(cè)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn);測(cè)算開(kāi)發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用。

　　四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟

　　1、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為下列6個(gè)步驟進(jìn)行：①調(diào)查、了解待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的狀況;②選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式，確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況;③估算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期;④預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;⑤測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn);⑥進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　2、(1)弄清土地的位置。包括3個(gè)層次：①土地所在城市的性質(zhì);②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì);③具體的坐落狀況。(2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度、地質(zhì)和水文狀況等。(3)弄清城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。(4)弄清將擁有的土地權(quán)利。

　　3、選擇最佳開(kāi)發(fā)利用方式，包括用途、規(guī)模、檔次等確定。

　　第二節(jié)　假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式

　　一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式：

　　待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

　　如果是已經(jīng)完成工作及相應(yīng)的支出和利潤(rùn)，則它們已被包含在估價(jià)對(duì)象的價(jià)值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項(xiàng)目。

　　運(yùn)用上述公式估價(jià)，一是要把握待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，二是要把握開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式。有出售、出租和營(yíng)業(yè)。

　　開(kāi)發(fā)方式有7種：生地開(kāi)發(fā)為熟地，生地開(kāi)發(fā)為房地產(chǎn)，毛地開(kāi)發(fā)為熟地，毛地開(kāi)發(fā)為房地產(chǎn)，熟地開(kāi)發(fā)為房地產(chǎn)，在建工程續(xù)建成房屋，將舊的房地產(chǎn)裝飾裝修成新的房地產(chǎn)。

　　二、按估價(jià)對(duì)象和開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)細(xì)化的公式

　　1、求生地價(jià)值的公式

　　(1)在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-取得生地的稅費(fèi)

　　(2)適用于將生地開(kāi)發(fā)成熟地的公式：生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由生地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-取得生地的稅費(fèi)

　　2、求毛地價(jià)值、熟地價(jià)值、在建工程價(jià)值、舊的房地產(chǎn)價(jià)值的公式，與上述公式類似。

　　三、按開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式細(xì)化的公式

　　1、適用于開(kāi)發(fā)完成啟出售的公式： V=Vp-C

　　式中 V――待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值;Vp――用市場(chǎng)法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;

　　C――后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)。

　　2、適用于開(kāi)發(fā)完成后出租、營(yíng)業(yè)的公式 V=VR-C

　　式中 VR ――用收益法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。

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