房地產估價師《理論與方法》復習提綱二十六
瀏覽
收藏
1、土地剩余技術，土地剩余技術是土地與地上建筑物共同產生收益，但如果采用收益法以外的方法(如成本法)能求得建筑物的價值時，則可利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再除以土地資本化率或選用土地報酬率折現，即可求得土地的價值。直接資本化法的土地剩余技術公式：
土地價值=(房地產凈收益-建筑物價值*建筑物資本化率)/土地資本化率，報酬資本化法的土地剩余技術公式：
土地剩余技術在土地難以采用其他估價方法估價時，是有效的方法。例如，城市商業區內的土地，有時沒有可參照的土地交易實例，難以采用市場法估價，成本法往往也不適用，但存在著大量的房屋出租、商業經營行為，此時可以采用土地剩余技術估價。另外，在需要對附有舊建筑物的土地進行估價時，雖然采用市場法可求得設想該舊建筑物不存在時的空地價值，但對于因附有舊建筑物而導致的土地價值降低應減價多少，市場法通常難以解決，這時如果運用土地剩余技術便可以求得。
2、建筑物剩余技術與土地的剩余技術類似，建筑物剩余技術對于檢驗建筑物相對于土地是否規模過大或過小很有用處。此外，它還可用來測算建筑物的折舊。將建筑物的重新購建價格減去運用建筑物剩余技術求取的建筑物價值即為建筑物的折舊。
3、自有資金剩余技術是已知抵押貸款金額求取自有資金權益價值的剩余技術。它是先根據從市場上得到的抵押貸款條件(包括貸款金額、貸款利率、貸款期限等)計算出年還本付息額，再把它從凈收益中扣除，得到自有資金權益的剩余收益，然后除以自有資金資本化率就可以得到自有資金權益價值。自有資金剩余技術的計算公式為：
自有資金權益價值=(房地產凈收益-抵押貸款金額*抵押貸款常數)/自有資金資本化率
4、抵押貸款剩余技術是已知自有資金數量求取抵押貸款金額或價值的剩余技術。它是從凈收益中減去在自有資金資本化率下能滿足自有資金的收益，得到屬于抵押貸款部分的收益，然后除以抵押貸款常數得到抵押貸款金額或價值。抵押貸款剩余技術的計算公式為：
抵押貸款金額=(房地產凈收益-自有資金權益價值*自有資金資本化率)/抵押貸款常數
抵押貸款剩余技術假設投資者愿意投在房地產上的自有資金數量已確定，并且假設投資者需要從房地產中得到特定的自有資金資本化率也已確定，而貸款金額則取決于可作為抵押貸款償還額的剩余現金流量和抵押貸款常數。
在正常情況下，抵押貸款剩余技術不適用于對已設定其他特定抵押的房地產進行估價，因為這時剩余的現金流量不完全歸自有資金投資者所有，它還必須先償還原有抵押貸款的債務。
名義凈收益與名義報酬率或名義資本化率相匹配，實際凈收益與實際報酬率或實際資本化率相匹配，稅前凈收益與稅前報酬率或稅前資本化率相匹配，稅后凈收益與稅后報酬率或稅后資本化率相匹配，自有資金凈收益與自有資金報酬率或自有資金資本化率相匹配，等等。
?2008年房地產估價師成績查詢及感想反饋
?2009年房地產估價師考試時間：10月17.18日
?環球網校2009房地產估價師網絡遠程輔導方案
最新資訊
- 2025年備考房地產估價師刷題可以嗎？2025-11-07
- 2025年房地產估價師全科備考攻略2025-10-01
- 房地產估價師2025年怎么備考?2025-07-20
- 2025年注冊房地產估價師備考經驗：如何高效利用零碎時間2025-07-07
- 2025年房地產估價師備考攻略經驗2025-06-26
- 2025年房地產估價師考試備考攻略：高效學習方法與實用技巧2025-06-01
- 備考指導：2025年房地產估價師備考順序安排和考試科目特點2025-05-26
- 2025年房地產估價師考試如何備考？需要了解哪些信息？2025-05-21
- 備考指南：2025年房地產估價師備考順序是什么2025-05-19
- 2025年房地產估價師高效備考攻略：全面提升學習效率2025-05-17
打卡人數
