五、統一面積內涵，在現實房地產交易中，有按建筑面積計價，有按套內建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算如下：

　　建筑面積下的價格=套內建筑面積下的價格×套內建筑面積/建筑面積

　　建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/建筑面積

　　套內建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/套內使用面積

　　六、統一面積單位，平方米下的價格=畝下的價格÷666.67

　　平方米下的價格=公頃下的價格÷10 000

　　平方米下的價格=平方英尺下的價格÷0.09290304

　　平方米下的價格=坪下的價格÷3.30579

　　第五節 交易情況修正

　　一、交易情況修正的含義，可比實例的成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的估 價對象的價格是客觀合理的，所以，如果可比實例的成交價格是不正常的，則應將其調整為正常的，如此才能作為估價對象的價格。

　　二、造成成交價格偏離正常價格的因素：(1)強迫出售或強迫購買的交易。(2)有利害關系人之間的交易。(3)交易雙方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易。(4)急于出售或急于購買的交易。(5)交易雙方或某一方對所交易的房地產有偏好的交易。(6)相鄰房地產的合并交易。 (7)特殊交易方式的交易。(8)交易稅費非正常負擔的交易。(9)受迷信影響的交易。

　　三、交易情況修正的方法主要有百分率法和差額法。采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格X交易情況修正系數=正常價格，采用差額法進行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格+交易情況修正數額=正常價格。

　　對于交易稅費非正常負擔的處理方法，正常成交價格=賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)或買方實際付出的價格/(1+應由買方繳納的稅費比率)。賣方實際得到的價格=正常成交價格-應當賣方繳納的稅費。買方實際付出的價格=正常成交價格+應由買方繳納的稅費。

　　第六節 市場狀況調整

　　一、市場狀況調整的含義，可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的價格是估價時點時的價格，是應該在估價時點時的房地產市場狀況下形成的。應將可比實例在其成交日期時的價格調整為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。這種對可比實例成交價格進行的調整，稱為市場狀況調整，稱為交易日期調整。

　　二、交易日期調整的方法，在可比實例的成交日期至估價時點期間，隨著時間的推移，房地產價格可能發生的變化有3種情況：①平穩;②上漲;③下跌。當房地產價格為平穩發展時，可不進行交易日期調整。而當房地產價格為上漲或下跌時，則必須進行交易日期調整，以使其符合估價時點時的房地產市場狀況。

　　采用百分率法進行交易日期調整的一般公式為：

　　可比實例在成交日期時的價格×交易日期調整系數=在估價時點時的價格。

　　可比實例在成交日期時的價格X(1±T%)=在估價時點時的價格

　　可比實例在成交日期時的價格X (100±T)/100=在估價時點時的價格

　　(1±T%)或(100±T)/100是交易日期調整系數。

　　價格指數有定基價格指數和環比價格指數。在價格指數編制中，需要選擇某個時期作為基期。如果是以某個固定時期作為基期的，稱為定基價格指數：如果是以上一時期作為基期的，稱為環比價格指數。

　　價格變動法有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內平均上升或下降的價格變動率。公式為：可比實例在成交日期時的價格×(1+價格變動率)期數=可比實例在估價時點的價格。

　　可比實例在成交日期時的價格×(1+價格變動率×期數)=可比實例在估價時點的價格。市場價格指數或變動率應采用可比實例所在地區的同類房地產的價格指數或變動率。

　　第七節 房地產狀況的調整

　　一、房地產狀況調整的含義，進行房地產狀況調整，是把可比實例房地產在其自身狀況下的價格，調整為在估價對象房地產狀況下的價格。可比實例房地產狀況應是其成交價格所對應或反映的房地產狀況而不是它在估價時點或其他時候的狀況。

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